По данным компании ЦИАН, в Москве выставлено под сдачу в аренду 37 тыс. квартир, а в Санкт-Петербурге — 14 тыс. Около 300 тыс. квартир в Москве и 140 тыс. в Петербурге уже занято арендаторами. «С учетом средней месячной арендной ставки в Москве 45 тыс. руб. и Санкт-Петербурге 30 тыс. руб. годовой оборот рынка аренды жилья составляет в обеих столицах около 160 млрд и 50 млрд руб. соответственно. При высокой налоговой дисциплине и с учетом различных способов налогообложения в бюджеты городов от арендодателей могло бы поступать, соответственно, около 16 млрд и 5 млрд руб. в год», — подсчитал ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Сегодня большая часть квартир, а в массовом низком ценовом сегменте практически все сдаются нелегально. Несмотря на многолетние попытки вывести арендодателей из тени, это отчасти удалось лишь в сегменте высокобюджетного жилья. «Рынок аренды даже не серый, а черный — может быть, только один из ста рантье показывает доходы налоговой инспекции», — говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.
В сфере массовой аренды единственное достижение властей — собственники и арендаторы стали чаще заключать между собой договоры в простой письменной форме. Такой документ позволяет любой из сторон обратиться в суд, если между ними разгорелся конфликт. Но платить государству налоги даже те арендодатели, что заключили письменные договоры, не спешат.
Патент вместо подоходного
Законодательство предусматривает, по словам Александра Пыпина, три способа легализации доходов от сдачи в аренду недвижимости. Во-первых, можно задекларировать доход и уплатить с него подоходный налог в размере 13%. Во-вторых, есть возможность зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и оплатить с доходов за год налог 6%. В-третьих, ИП может получить патент в начале периода аренды и оплачивать патентный платеж по расписанию, указанному в патенте. Патент выдается сроком на календарный год и на одну квартиру, то есть если собственник планирует сдавать две квартиры, ему придется купить два патента.
Все эти возможности реально работают только при сдаче жилья не ниже уровня бизнес-класса. «Приобретение патента выгоднее для собственников, сдающих недвижимость высокого ценового сегмента. За патент нужно заплатить определенную сумму за год, и в случае с дорогой недвижимостью эта сумма бывает ниже шестипроцентного налога с доходов ИП. Стоимость патента зависит от района, площади квартиры и арендной ставки. Для наших клиентов цену патента рассчитывает наш юридический партнер, в каждом случае она определяется индивидуально», — рассказывает партнер компании Point Estate Ирина Калинина.
Как отмечает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева, для большинства собственников оформление официальных отношений с нанимателем — это «страховка» от финансовой или уголовной ответственности, предусмотренной за неуплату налогов. Некоторых владельцев, напоминает эксперт, беспокоит их личная или профессиональная репутация, которая также может пострадать от теневых сделок с недвижимостью. Нанимателю же официальный договор аренды часто необходим в том случае, если компания компенсирует ему затраты на аренду жилья.
В массовом сегменте большинству арендодателей регистрация ИП невыгодна, особенно если сдача квартиры в аренду не основной бизнес ее владельца, а дополнение к зарплате по основному месту работы. Даже если оформлять ИП с шестипроцентным налогом, придется доплатить еще около 30 тыс. руб. в год в ПФР (пенсионное страхование) и ФОМС (медицинское страхование), что при условном доходе 360 тыс. руб. в год (по 30 тыс. руб. в месяц) наносит ощутимый урон бюджету.
Низкобюджетная легализация
На легализацию рынка аренды в сегменте недорогого жилья путем реформирования патентной системы направлены недавние инициативы правительства. Напомним, в конце прошлого года на заседании Совета по стратегическому развитию президент РФ Владимир Путин заявил, что гражданам, работающим на себя, нужно дать возможность легализовать свою деятельность и освободить их от налогов на два года.
Федеральным законом от 30.11.2016 № 401-ФЗ были внесены поправки в ст. 217 Налогового кодекса РФ, в результате чего от НДФЛ были освобождены до 2019 года доходы физических лиц, которые не являются индивидуальными предпринимателями, но оказывают следующие услуги другим гражданам: по присмотру и уходу за детьми, больными, людьми в возрасте от 80 лет, а также иными лицами, нуждающимися в постоянном уходе по заключению медицинской организации. Кроме того, на налоговые каникулы могут рассчитывать те, кто оказывает услуги по репетиторству, уборке жилых помещений и ведению домашнего хозяйства. Расширить список могут региональные власти.
К самозанятым гражданам, помимо указанных категорий, относятся парикмахеры и мастера маникюра, принимающие на дому, швеи-надомницы, водители, фотографы, журналисты-фрилансеры и т.д. В этот список входят и граждане, сдающие в аренду недвижимость.
Предполагается, что легализовать свою деятельность они смогут, приобретя патент без регистрации ИП. Пока патентная система, согласно ст. 346.43 НК РФ, применяется только к индивидуальным предпринимателям. Для самозанятых предпринимателей (не ИП) такого перечня нет, он будет устанавливаться региональными властями в зависимости от специфики региона.
Определить правовой статус самозанятых граждан Минюст РФ должен до июня 2017 года. Сколько будет стоить патент, пока не известно. Скорее всего, при расчете его стоимости будут учтены такие факторы, как площадь квартиры и ее местоположение, от которых зависит доход владельца недвижимости.
Важны не только деньги. «Многие арендодатели не уплачивают налоги лишь потому, что страшатся процедуры оформления ИП, заполнения налоговых деклараций, не хотят тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и очереди», — замечает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
По мнению Юлии Ковалевой из Kalinka Group, патенты способны сделать рынок более прозрачным и регулируемым, если они будут иметь адекватную стоимость и понятную процедуру приобретения. «Как специальный режим налогообложения, патенты и сейчас в ходу у наших клиентов — собственников элитной недвижимости. Если обязательство по получению статуса ИП будет снято, число арендодателей, желающих выйти из тени, может ощутимо возрасти», — уверена Юлия Ковалева.