Девелоперский конвейер
Потенциальных покупателей новостроек в последний год если что-то и могло расстраивать, то разве что необходимость выбирать из огромного числа предложений. Застройщики открывали продажи все в новых и новых проектах, предлагали квартиры с отделкой, объявляли об акциях. Инфраструктура жилых и апарт-комплексов становилась все богаче, архитектура — привлекательнее, планировки — удобнее и функциональнее, а минимальная цена на старте продаж выглядела уже почти смешной. Шутка ли, всего три года назад за 3 млн руб. можно было приобрести однушку далеко за МКАД, а в 2016 году — квартиру в качественном проекте в старых границах столицы.
По данным компании «Бест-Новострой», на рынок Москвы в 2016 году вышло 57 жилых комплексов и 20 комплексов с апартаментами. В январе—феврале 2017 года ввод новых проектов замедлился. «Это связано с новыми жесткими требованиями ФЗ-214 к оформлению документов, которые оказалось сложно выполнить как застройщикам, так и властям», — объясняет ведущий аналитик компании ЦИАН Александр Пыпин. По его словам, в январе 2017-го стартовали продажи объектов, которые были оформлены до 1 января, а планировавшиеся к выводу в феврале проекты «завязли в бумагах» и, скорее всего, выйдут на рынок не ранней весной.
Несмотря на это, по словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, в старых границах Москвы за первый квартал 2017 года объем предложения вырос на 5,7% — с 2,4 млн до 2,54 млн кв. м. Казалось бы, рост числа проектов должен свидетельствовать о стабилизации рынка, однако у «девелоперского конвейера» совсем другая логика.
«К сожалению, из этой активности застройщиков мы не можем сделать вывод о восстановлении рынка. Выход такого количества проектов во многом связан с особенностями законодательства. Так, у девелоперов земля находится в аренде на определенный срок, поэтому они либо вынуждены ее застроить, либо у них ее отберут. И арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости, которая может меняться каждый год. При этом органы власти субъектов РФ могут увеличивать коэффициенты налоговых ставок, а оспаривать кадастровую стоимость достаточно сложно и долго. Поэтому девелоперу надо быстрее застроить участок, пока хоть какая-то перспектива понятна и экономически предсказуема», — отмечает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Останавливаться «конвейер» не собирается. Например, компания «Лидер Инвест» в нынешнем году планирует запустить еще несколько проектов: более двух десятков домов в сегментах от комфорта до премиума в девяти округах Старой Москвы, в том числе развивать и новый для себя формат комплексного освоения территорий (на улице Лобачевского, 120, и в Нагатино). Аналогичные заявления делают многие крупные застройщики.
«Высокая девелоперская активность сохранится и в 2017–2018 годах. Объем уже заявленных проектов колоссальный. В бизнес-сегменте уже объявлено о разработке более 60 только крупных проектов общей площадью свыше 12 млн кв. м. В элитном сегменте — более 65 проектов общей площадью свыше 1 млн кв. м», — предупреждает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров компании Kalinka Group.
Подход девелоперов к ценообразованию остается прежним. По словам Натальи Шаталиной, в наиболее ликвидных проектах массовой застройки, где наблюдается высокий спрос на квартиры, застройщики быстрыми темпами повышают цены по мере увеличения строительной готовности проекта. «Темпы роста цен в таких проектах составляют 30–35% за весь срок строительства. В целом по Москве этот показатель держится в диапазоне 22–25%. Высокие темпы роста цен в ряде проектов частично объясняются демпинговыми ценами на старте, которые направлены на привлечение внимания покупателей. Зачастую цены в таких проектах обновляли ценовые минимумы по локации», — отмечает Шаталина.
В условиях высокой конкуренции девелоперы стараются разными способами повысить привлекательность своих проектов. Один из них — продажа квартир с отделкой. Эта тенденция ярко проявляется на территории Новой Москвы, где конкуренция особенно сильна. Так, по данным компании «Метриум Групп», за два года (с декабря 2014-го по декабрь 2016 года) число лотов с отделкой от застройщика в проектах на присоединенных территориях увеличилось на 50,6%, с 1368 до 2060. При этом есть и такие проекты, в которых квартиры продаются только с отделкой (к примеру, район Новые Ватутинки).
В структуре спроса продолжается переориентация покупателей на Москву. «За последний год разница в стоимости квадратного метра в Москве и Подмосковье сократилась. По этой причине многие покупатели стали делать выбор в пользу столичной недвижимости, зачастую соглашаясь на менее просторную жилплощадь. А те, кто изначально ориентировался на покупку московской квартиры, сегодня выбирают более просторное и функциональное жилье либо рассматривают более высокий класс проекта», — рассказывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
Низкие ставки без господдержки
Одним из значимых событий зимы стало завершение программы господдержки ипотеки. Застройщики ждали этого с опаской: спрос мог резко упасть. Поэтому в январе и феврале 2017 года девелоперы не повышали цены, а, наоборот, много раз продлевали новогодние акции и скидки. Средний размер дисконта в массовом сегменте достиг 7,7%, максимальный — 16%. Прямого повышения цен, наблюдавшегося в конце лета и осенью 2016 года, практически не встречалось.
Однако вопреки ожиданиям отмена господдержки ипотеки влияния на рынок практически не оказала. Эксперты зафиксировали в начале года незначительный спад интереса к ипотечным продуктам, затем банки и застройщики начали предлагать достойную альтернативу. Так, в конце февраля Сбербанк понизил базовую ипотечную ставку на 1,1 процентного пункта; таким образом, кредит на покупку новостройки можно взять под 10,9% годовых, на вторичное жилье — под 10,75–12,25% годовых.
«В конце февраля покупатели оптимистично отреагировали на неожиданную новость о снижении ипотечных ставок Сбербанком, и в этот момент активность возросла в полтора раза. Предложение обещает быть выгоднее, чем закончившаяся ипотека с господдержкой. Соответственно, ВТБ24, Банк Москвы и другие ключевые банки стали пересматривать свои ставки до конкурентоспособного уровня», — говорит Дмитрий Земсков, коммерческий директор компании «Главстрой Девелопмент».
Кроме того, в текущем году московские застройщики все больше надежд возлагают на беспроцентную рассрочку. По словам Натальи Шаталиной, в ряде проектов беспроцентная рассрочка предлагается уже на довольно длительный срок, например до конца 2018 года. К тому же если ранее беспроцентная рассрочка предлагалась при первом взносе от 50%, то сейчас встречаются предложения и от 25–30%. При этом в Московской области девелоперы больше рассчитывают на совместные программы с банками, позволяющие снизить процентную ставку на первые два-три года кредита.
Два года до дна
На вторичном рынке царит уныние. Кратковременный ажиотаж вызвала новость о продлении программы сноса пятиэтажек. В некоторых компаниях количество звонков в первой половине февраля выросло на 25% за неделю, и в большинстве своем это были обращения от владельцев жилья в хрущевках и потенциальных покупателей. Однако эта волна оживления оказалась кратковременной и не привела к увеличению количества заключенных сделок.
Покупательская активность на вторичном рынке по-прежнему снижается, хотя уже не столь заметно, как это было в 2015 году. «В феврале—марте 2017 года Росреестр зарегистрировал на вторичном рынке Москвы 18 699 сделок, тогда как в аналогичный период 2016 года их было 22 187, в 2015-м — 23 626, а в 2014-м — 29 987. Тем не менее сокращение спроса замедляется. В феврале—марте 2017 года падение относительно аналогичного периода 2014 года составило 37,6%, 2015-го — 20,9%, 2016-го — 15,7%. Иными словами, падение спроса на рынке продолжается, но при более стабильной динамике», — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».
По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, 90% квартир, экспонируемых в данный момент на вторичном рынке, выставлены на продажу по завышенным ценам — порой на 30–50%. «В реально заключенных сделках цена квартир сильно отличается от цен предложения, указываемых в открытых источниках. Так, в прошлом месяце 84% сделок на вторичном рынке жилья Москвы прошло с дисконтом, а средний размер скидки составил 9,2%», — утверждает эксперт. В феврале 2016 года доля объектов, реализованных с дисконтом, была ниже и составляла 81%.
Цены предложения продолжают падать. По данным «Инком-Недвижимости», цена предложения квадратного метра в старых границах Москвы в данный момент составляет 182 228 руб. При этом в аналогичный период прошлого года данный показатель был на 1,7% выше — 185 463 руб. «Таким образом, на вторичном рынке жилья продолжается постепенное «сползание» цен, при этом до ценового дна, по нашим прогнозам, мы доберемся примерно через два года», — предполагает Сергей Шлома.
