Основной рост покупательской активности в 2018 году фиксируется в сегментах стандарт- и бизнес-класса. За январь—октябрь 2018 года в России было заключено 62,2 тыс. договоров долевого участия (на 48,3% больше, чем годом ранее) и 72,6 тыс. ипотечных договоров (плюс 75% к показателю 2017 года). Таковы данные аналитиков Blackwood.
В 2019 году бума продаж эксперты не ожидают. Ему помешают растущие ипотечные ставки и фактический передел девелоперского рынка, инициированный властями.
Дольщики в законе
Важнейшим результатом 2018 года участники рынка жилой недвижимости называют вступление в силу новой нормативной базы. 1 июля начали действовать поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», они принципиально меняют систему финансирования строительства жилья. Упраздняется схема, по которой покупатели инвестировали средства в квадратные метры по договорам долевого участия (ДДУ), обычно в самом начале проекта. До трех четвертых всех инвестиций в жилищное строительство РФ до недавних пор проходило по ДДУ, отмечают эксперты «Метриум».
Теперь застройщики будут вынуждены вместо денег дольщиков начинать проекты на целевые банковские кредиты (привлекать проектное финансирование) или на собственные средства. Деньги покупателей жилья привлекать можно, но они должны размещаться на специальных эскроу-счетах, и у компании нет возможности воспользоваться ими в процессе строительства. После 1 июля 2019 года такой механизм станет обязательным для всех участников рынка.
«В российском законодательстве термин «эскроу-счет» появился около четырех лет назад. Его можно рассматривать как аналог аккредитива. Есть стороны — продавец актива и покупатель. Они могут друг другу не доверять. Счет эскроу позволяет защитить интересы всех участников сделки», — объясняет директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов Московского кредитного банка Филипп Литвиненко.
Договор эскроу-счета де-факто является трехсторонним. Одна сторона — девелопер-застройщик, другая — сам покупатель объекта, третья — банк как эскроу-агент. В самом договоре прописывается, при наступлении каких событий и как должен раскрываться эскроу — полностью или частично: в сторону продавца или, возможно, обратно, в сторону покупателя, если сделка не состоялась. Если объект не построят, то средства, которые находятся на эскроу-счете, будут возвращены покупателю в полном объеме. «Средства, поступившие на собственные эскроу-счета покупателя, могут быть переведены на депозит девелопера только после выполнения обязательств последнего перед первым, а именно после завершения строительства и передачи ключей от жилья», — говорит Филипп Литвиненко. В случае если у банка отзывают лицензию, покупатель может вернуть до 10 млн руб., если сумма была застрахована.
Таким образом, существуют две равноправные модели реализации новостроек — привычная и новая. «Девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, работают по привычной схеме. Тем, кто в этот срок не уложился, приходится адаптироваться к новым реалиям и тестировать изменения в законодательстве на себе», — констатирует генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин.
По его сведениям, первая половина года ознаменовалась массовым получением разрешений на строительство. В итоге большинство девелоперов успели вывести на рынок новые проекты и обеспечить себя работой на ближайшие два-три года. Пока эти проекты будут реализовываться, компании имеют возможность адаптироваться к новым реалиям.
«Интересно, что на рынке есть девелоперы, которым нововведения оказались по душе. Как правило, это организации, строящие на собственные средства и не привлекающие банковских кредитов. Для них схема с проектным финансированием стала конкурентным преимуществом. Тем более что продажа по новым правилам обеспечивает покупателям дополнительную безопасность вложений», — говорит Сергей Матюхин.
В банках ситуацию оценивают оптимистично. «Произойдет небольшое удорожание для застройщика, но оно не будет существенным настолько, чтобы сильно повлиять на рынок недвижимости и на стоимость объектов. С другой стороны, сами покупатели получат достаточно серьезную гарантию — либо возврат средств, либо завершение строительства объектов, в которые они вложились», — уверен Филипп Литвиненко. По словам руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, потребители пока еще не очень разбираются в нюансах, не отличают специальных счетов застройщиков от эскроу-счетов, однако понимают, что такие расчеты должны дать больше гарантий безопасности при покупке строящегося жилья.
Новые поправки привели к тому, что себестоимость строительства увеличилась, отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. «После анонсирования скорого перехода на проектное финансирование покупательская активность действительно возросла. А после того как ипотечные ставки стали расти, на рынок вышли те, кто хочет еще успеть взять жилье в ипотеку на достаточно выгодных условиях. Поэтому люди, которые планировали покупать жилье, но никак не могли на это решиться, спешат заключить договоры долевого участия, пока для этого есть благоприятные условия», — говорит эксперт.
Ставки на повышение
Второй важный тренд 2018 года — колебания средней ипотечной ставки, подчеркивает Сергей Матюхин. В начале года ее снижение привело к росту ипотечных сделок — их доля на рынке жилой недвижимости достигла 55%.
По статистике Банка России, средняя ипотечная ставка по октябрьским кредитам сохранилась на уровне 9,5%, это на 1,3% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Поскольку срок действия полученных одобрений по кредиту обычно составляет три месяца, осеннее повышение ставок будет отражено в отчетах за начало 2019 года, подчеркивают аналитики ЦБ.
По прогнозам регулятора, в уходящем году будет выдано 3 трлн руб. ипотечных кредитов. Это на 50% больше, чем годом ранее. Средняя ставка по ним сохранится на уровне 9,5–9,7%.
По итогам десяти месяцев 2018 года было зафиксировано на 27% больше случаев регистрации прав на жилые помещения по договорам купли-продажи и мены, чем за аналогичный период прошлого года. Таковы данные Росреестра. «Поэтому основным положительным итогом 2018 года можно считать существенный прирост активности практически во всех сегментах рынка недвижимости. Рост спроса и доступная ипотека — ключевые тренды этого года», — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.
По словам вице-президента по розничным продажам группы ПСН Екатерины Тейн, летнее увеличение спроса и рост цен, объемов и количества сделок связано сразу с несколькими факторами: «Среди них и готовность первых очередей многих проектов, ожидание повышения ипотечных ставок, опасения, что в ближайшем будущем цены на жилье будут еще выше в связи с новым законодательством и увеличением себестоимости строительства».
«Такого разнообразия предложений рынок еще не знал, причем это касается и привлекательных локаций, и разных форматов: интенсивно застраивается центр столицы, появляются сервисные апартаменты, новые лофты, пентхаусы, виллы и пятиэтажные квартиры — и все это по вполне демократичным ценам в условиях жесткой конкуренции», — констатирует директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Эксперты отмечают, что стартовавшая в этом году активная фаза московской программы реновации пока не оказывает влияния на динамику стоимости 1 кв. м ни на первичном, ни на вторичном рынке. «По данным московских властей, до конца 2018 года в новые дома по этой программе переселятся около 10 тыс. москвичей. Как показала практика, инвестиционный спрос на жилье под снос после старта программы оказался практически нулевым. Это означает, что жилье сегодня получают собственники, которые не собираются перепродавать полученную недвижимость», — комментирует тренд управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Что дальше
Новые правила на рынке жилой недвижимости не только усилят роль государства, но и уберут с него много второстепенных игроков, в первую очередь в Москве и городах-миллионниках. По мнению Сергея Матюхина, первыми могут исчезнуть небольшие частные компании, которым сложно реализовывать проекты по новым правилам, и даже некоторые крупные девелоперские структуры, которые и так время от времени переходят под контроль государственных банков. «Большому городу интереснее заниматься квартальным развитием, привлекая для этого крупных застройщиков. «Девелопер одного дома» с этой задачей вряд ли справится. И в связи с этим перспектив больше у многопрофильных компаний, которые могут оценить, что лучше построить на свободной площадке: бизнес-центр или жилой дом, склад или торговый центр», — продолжает эксперт.
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, позиции государства на рынке в 2019 году усилит программа реновации. Однако о полном вытеснении частного бизнеса говорить не следует: в реновацию вовлечены коммерческие застройщики, которым требуются такие же частные генподрядные организации, проектировщики и производители стройматериалов. «При этом происходит консолидация рынка. Крупные компании становятся еще больше, наращивают долю как в предложении, так и в спросе, тогда как малые и средние застройщики постепенно сворачивают деятельность. В перспективе этот процесс перейдет в монополизацию рынка, когда за лидерство будут бороться только несколько крупных девелоперов», — уверена Мария Литинецкая.
«Еще одна важная особенность наступающего года — большинство банков, которые будут финансировать жилищное строительство, это банки с госучастием», — считает директор по продажам компании «НДВ — Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. По ее мнению, именно из-за этого застройщики в один голос сейчас заговорили об увеличении государственного присутствия в отрасли. Новые требования довольно жесткие, выйти на рынок с 2019 года станет очень нелегко, некоторые из тех, кто работает в девелопменте сейчас, действительно будут вынуждены его покинуть, резюмирует эксперт.
