«На рынке московского жилья продолжится борьба за покупателя»
Материалы выпуска
Регулятор подогревает рынок Рынок «На рынке московского жилья продолжится борьба за покупателя» Компетенция Функциональность превыше всего Инструменты «Сегодня мы строим новый каркас столицы» Решения Реновация на пороге Решения «Реновация даст толчок для развития строительной индустрии в целом» Рынок 5 инструментов для покупки жилья Инструменты
Компетенция
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

«На рынке московского жилья продолжится борьба за покупателя»

Как в 2019 году изменится стоимость столичной жилой недвижимости и зачем крупному девелоперу вертикально интегрированная структура компании, РБК+ рассказал президент АО «Лидер-Инвест» Олег Мамаев.
Фото: Юлия Григорьева для РБК

— Какие основные тренды-2018 в жилой недвижимости вы бы выделили?

— Главный фактор, который определил тренды развития отрасли, — изменение федерального законодательства. Новый закон «Об участии в долевом строительстве» с 1 июля полностью перекроил поле девелопмента и в рамках страны, и в рамках Москвы. Мы, как стабильная и структурированная компания, входящая в АФК «Система», активно поддерживаем эти изменения, считаем, что они в значительной степени решают проблему обманутых дольщиков и делают рынок более прозрачным. При этом дальнейшее развитие рынка зависит от того, как будет доработано новое законодательство.

Второй важный фактор — снижение доходности в сегменте жилой недвижимости. Если раньше жилищное строительство считалось лучшим девелоперским бизнесом, то сейчас его маржинальность снижается и уже сравнялась с коммерческой недвижимостью. Есть предпосылки к тому, что этот сегмент станет менее интересным, что приведет к сокращению объемов вводимого жилья. Для повышения устойчивости девелоперам необходимо диверсифицировать портфель, добавлять к жилым объектам проекты в сегменте коммерческой недвижимости, в том числе ретейл и офисные проекты. К примеру, «Лидер-Инвест» успешно реализовал офисный проект объемом более 30 тыс. кв. м, это крупнейшая сделка текущего года.

Третий существенный фактор, который был драйвером в последние годы, — снижение ставок по ипотеке — во второй половине 2018 года теряет свое значение. Сейчас ставки идут вверх, и это становится ограничивающим фактором, я бы даже сказал, антидрайвером.

— Сейчас рынок жилья — рынок покупателя?

— Да, и это еще один важный тренд. Сегодня рынок переходит в фазу зрелости, когда предложение превалирует над спросом, идет активная борьба за покупателя, а сам покупатель становится более профессиональным. Нужно сказать, что в Москве за последние три-четыре года произошел настоящий прорыв с точки зрения качества, оснащенности, благоустройства окружающей среды, набора сервисов в жилых проектах, которые сейчас выходят на рынок.

— Насколько на состояние столичного жилого рынка влияет программа реновации?

— Московская реновация — вещь важная и нужная. Износ жилого фонда колоссальный. Когда граждане в основной массе не могут профинансировать улучшение жилищных условий, совершенно естественно, что эту социальную функцию на себя берет государство. При этом производственные ресурсы для быстрой реализации такой масштабной программы ограниченны, и совершенно естественно, что за эти ресурсы идет большая конкуренция. В результате на рынке возникает острый дефицит профессиональных и качественных услуг генподряда.

Реновация сильно влияет не столько на техническую сторону реализации проектов, сколько на идеологию столичного девелопмента. С нашей точки зрения, сегодня необходимо инвестировать в продуктовые или географические субрынки, где нет конкуренции с государством. Например, «Лидер-Инвест» сосредоточен сегодня на развитии двух сегментов: в портфеле компании проекты комплексного развития территорий и большая сеть клубных домов в обжитых районах Старой Москвы. Оба формата сегодня очень востребованы покупателем и не пересекаются с масштабными городскими программами.

— Как в наступающем году изменится стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в столице?

— Такие прогнозы правильно давать по отдельным продуктовым нишам, которые неоднородны. К примеру, в сегменте жилья стандарт-класса на стоимость метра влияет реновация — это жилье одного уровня, достаточно качественный, но массовый продукт, спрос на который очень чувствителен к стоимости. Программа реновации сейчас реализуется достаточно эффективно, и конкуренция с коммерческим жильем, которое строится в расчете на того же потребителя, очень жесткая. Поэтому, очевидно, в стандарт-сегменте стоимость квадратного метра будет снижаться.

Если же взять сегменты комфорт, бизнес и выше, то ситуация здесь противоположная. Здесь совершенно другой потребитель. Он ищет новое качество жизни. Ему важна эксклюзивность проекта, а также то, в каком окружении строится его новый дом или квартал. Простое сравнение: люди, которые постоянно покупают продукты в «Дикси», не пойдут за ними в «Азбуку вкуса». И дело даже не в том, сколько денег в кошельке покупателя. Просто в «Азбуке» — другие продукты, с другими преимуществами. С жильем — та же история. Покупатели квартир бизнес-класса готовы платить за уникальное предложение, которое складывается из мелочей. Качество жизни по-прежнему зависит от нюансов.

— Почему не будет дешеветь жилье бизнес-класса?

— Во-первых, земли для проектов с каждым годом становится все меньше, особенно в черте МКАД. Во-вторых, качественный продукт под силу делать только крупным компаниям с большим набором компетенций, а их число на рынке сейчас можно пересчитать по пальцам двух рук. В-третьих, на ценообразование здесь повлияет тот же новый закон о долевом строительстве. По мнению аналитиков PwC, рост себестоимости 1 кв. м в Москве составит 3% для точечных проектов и 3,8% — для комплексных. Средний прогноз участников рынка — 7–9%. Поднимет ли это автоматически розничные цены? Не думаю, так как на рынке существует очень большой «навес» предложения: в Москве до 1 июля 2018 года были выданы разрешения на строительство порядка 19 млн кв. м жилья.

— Что уходящий год дал вашей компании?

— Главный корпоративный итог — нам удалось выстроить и запустить уникальную, интегрированную систему управления с высокой степенью автоматизации и низкой удельной себестоимостью. При ее внедрении был сделан упор на стандарты и типовые решения, реализованные в цифровой среде. В итоге мы получили возможность управлять десятками проектов «Лидер-Инвеста» в режиме онлайн, опираясь на оперативную информацию о ходе реализации проектов.

В этом году мы сделали большой шаг к созданию вертикально интегрированной компании. К примеру, мы с нуля создали собственного технического заказчика, формируем свое проектное бюро — своеобразный аккумулятор эффективных решений и экспертиз, позволяющий применять базу знаний в новых проектах. Следующие шаги — развертывание собственного проектного института и создание независимой генподрядной структуры.

Также мы создаем собственную управляющую компанию. Мы понимаем, что потребителя следует «вести» от момента первого знакомства на протяжении трех, пяти, десяти лет жизни в наших комплексах. Такой подход позволяет качественно исполнять обязательства перед покупателями, не отдавая это на откуп сторонней структуре. Мы верим в сквозные процессы и хотим сами контролировать то, что построили, понимать, насколько хорошо и комфортно этим пользоваться. Довольный потребитель — наше будущее. Недовольный — бесценная обратная связь. Именно наш клиент дает самые важные советы, как сделать продукт лучше.

— Каким вы видите дальнейшее развитие компании?

— Мы, несомненно, продолжим активный рост и будем наращивать компетенции в сегменте комплексного развития территорий. Ключевым трендом этого сегмента стали сбалансированные многофункциональные проекты с максимально широким набором функций и форматов недвижимости. Мы видим, что такие проекты способны стать новыми точками роста, улучшают уровень жизни в разных районах и способствуют равномерному полицентричному развитию города.