— Какие основные тренды-2018 в жилой недвижимости вы бы выделили?
— Главный фактор, который определил тренды развития отрасли, — изменение федерального законодательства. Новый закон «Об участии в долевом строительстве» с 1 июля полностью перекроил поле девелопмента и в рамках страны, и в рамках Москвы. Мы, как стабильная и структурированная компания, входящая в АФК «Система», активно поддерживаем эти изменения, считаем, что они в значительной степени решают проблему обманутых дольщиков и делают рынок более прозрачным. При этом дальнейшее развитие рынка зависит от того, как будет доработано новое законодательство.
Второй важный фактор — снижение доходности в сегменте жилой недвижимости. Если раньше жилищное строительство считалось лучшим девелоперским бизнесом, то сейчас его маржинальность снижается и уже сравнялась с коммерческой недвижимостью. Есть предпосылки к тому, что этот сегмент станет менее интересным, что приведет к сокращению объемов вводимого жилья. Для повышения устойчивости девелоперам необходимо диверсифицировать портфель, добавлять к жилым объектам проекты в сегменте коммерческой недвижимости, в том числе ретейл и офисные проекты. К примеру, «Лидер-Инвест» успешно реализовал офисный проект объемом более 30 тыс. кв. м, это крупнейшая сделка текущего года.
Третий существенный фактор, который был драйвером в последние годы, — снижение ставок по ипотеке — во второй половине 2018 года теряет свое значение. Сейчас ставки идут вверх, и это становится ограничивающим фактором, я бы даже сказал, антидрайвером.
— Сейчас рынок жилья — рынок покупателя?
— Да, и это еще один важный тренд. Сегодня рынок переходит в фазу зрелости, когда предложение превалирует над спросом, идет активная борьба за покупателя, а сам покупатель становится более профессиональным. Нужно сказать, что в Москве за последние три-четыре года произошел настоящий прорыв с точки зрения качества, оснащенности, благоустройства окружающей среды, набора сервисов в жилых проектах, которые сейчас выходят на рынок.
— Насколько на состояние столичного жилого рынка влияет программа реновации?
— Московская реновация — вещь важная и нужная. Износ жилого фонда колоссальный. Когда граждане в основной массе не могут профинансировать улучшение жилищных условий, совершенно естественно, что эту социальную функцию на себя берет государство. При этом производственные ресурсы для быстрой реализации такой масштабной программы ограниченны, и совершенно естественно, что за эти ресурсы идет большая конкуренция. В результате на рынке возникает острый дефицит профессиональных и качественных услуг генподряда.
Реновация сильно влияет не столько на техническую сторону реализации проектов, сколько на идеологию столичного девелопмента. С нашей точки зрения, сегодня необходимо инвестировать в продуктовые или географические субрынки, где нет конкуренции с государством. Например, «Лидер-Инвест» сосредоточен сегодня на развитии двух сегментов: в портфеле компании проекты комплексного развития территорий и большая сеть клубных домов в обжитых районах Старой Москвы. Оба формата сегодня очень востребованы покупателем и не пересекаются с масштабными городскими программами.
— Как в наступающем году изменится стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в столице?
— Такие прогнозы правильно давать по отдельным продуктовым нишам, которые неоднородны. К примеру, в сегменте жилья стандарт-класса на стоимость метра влияет реновация — это жилье одного уровня, достаточно качественный, но массовый продукт, спрос на который очень чувствителен к стоимости. Программа реновации сейчас реализуется достаточно эффективно, и конкуренция с коммерческим жильем, которое строится в расчете на того же потребителя, очень жесткая. Поэтому, очевидно, в стандарт-сегменте стоимость квадратного метра будет снижаться.
Если же взять сегменты комфорт, бизнес и выше, то ситуация здесь противоположная. Здесь совершенно другой потребитель. Он ищет новое качество жизни. Ему важна эксклюзивность проекта, а также то, в каком окружении строится его новый дом или квартал. Простое сравнение: люди, которые постоянно покупают продукты в «Дикси», не пойдут за ними в «Азбуку вкуса». И дело даже не в том, сколько денег в кошельке покупателя. Просто в «Азбуке» — другие продукты, с другими преимуществами. С жильем — та же история. Покупатели квартир бизнес-класса готовы платить за уникальное предложение, которое складывается из мелочей. Качество жизни по-прежнему зависит от нюансов.
— Почему не будет дешеветь жилье бизнес-класса?
— Во-первых, земли для проектов с каждым годом становится все меньше, особенно в черте МКАД. Во-вторых, качественный продукт под силу делать только крупным компаниям с большим набором компетенций, а их число на рынке сейчас можно пересчитать по пальцам двух рук. В-третьих, на ценообразование здесь повлияет тот же новый закон о долевом строительстве. По мнению аналитиков PwC, рост себестоимости 1 кв. м в Москве составит 3% для точечных проектов и 3,8% — для комплексных. Средний прогноз участников рынка — 7–9%. Поднимет ли это автоматически розничные цены? Не думаю, так как на рынке существует очень большой «навес» предложения: в Москве до 1 июля 2018 года были выданы разрешения на строительство порядка 19 млн кв. м жилья.
— Что уходящий год дал вашей компании?
— Главный корпоративный итог — нам удалось выстроить и запустить уникальную, интегрированную систему управления с высокой степенью автоматизации и низкой удельной себестоимостью. При ее внедрении был сделан упор на стандарты и типовые решения, реализованные в цифровой среде. В итоге мы получили возможность управлять десятками проектов «Лидер-Инвеста» в режиме онлайн, опираясь на оперативную информацию о ходе реализации проектов.
В этом году мы сделали большой шаг к созданию вертикально интегрированной компании. К примеру, мы с нуля создали собственного технического заказчика, формируем свое проектное бюро — своеобразный аккумулятор эффективных решений и экспертиз, позволяющий применять базу знаний в новых проектах. Следующие шаги — развертывание собственного проектного института и создание независимой генподрядной структуры.
Также мы создаем собственную управляющую компанию. Мы понимаем, что потребителя следует «вести» от момента первого знакомства на протяжении трех, пяти, десяти лет жизни в наших комплексах. Такой подход позволяет качественно исполнять обязательства перед покупателями, не отдавая это на откуп сторонней структуре. Мы верим в сквозные процессы и хотим сами контролировать то, что построили, понимать, насколько хорошо и комфортно этим пользоваться. Довольный потребитель — наше будущее. Недовольный — бесценная обратная связь. Именно наш клиент дает самые важные советы, как сделать продукт лучше.
— Каким вы видите дальнейшее развитие компании?
— Мы, несомненно, продолжим активный рост и будем наращивать компетенции в сегменте комплексного развития территорий. Ключевым трендом этого сегмента стали сбалансированные многофункциональные проекты с максимально широким набором функций и форматов недвижимости. Мы видим, что такие проекты способны стать новыми точками роста, улучшают уровень жизни в разных районах и способствуют равномерному полицентричному развитию города.
