Себестоимость выше, деньги дороже
Резкий рост курсов валют в 2014–2015 годах привел к тому, что себестоимость строительства увеличилась. По оценкам Сергея Свиридова, старшего партнера компании Sminex, рост составил от 30 до 50%. Как поясняет эксперт, около 25% расходов девелоперов в эконом- и комфорт-классах и около 40% в сегменте элитного жилья приходятся на отделочные материалы, которые застройщики покупают за валюту, а их себестоимость выросла вдвое.
Кроме того, на сокращении доходности проектов по жилой недвижимости сказывается резкий рост стоимости кредитования для застройщиков. Как напоминает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в конце 2014 года, после того как Центробанк поднял ключевую ставку до 17% годовых (сразу на 6,5 процентного пункта), условия выдачи кредитов поменялись. «Проценты начинались от 22% годовых в госбанках и достигали 25–27% годовых в частных банках», — отмечает эксперт. С постепенным понижением ключевой ставки проценты по кредитам также начали уменьшаться. Сейчас ситуация не столь критичная — застройщики могут получить кредит по ставке 14–16% годовых.
К повышению ставок по кредитам добавилось ужесточение банками критериев оценки надежности и репутации застройщика, а также степени готовности объекта. Например, нередко банк готов выдать кредит на объект при условии, что готовность корпуса составляет не менее 50%. Это особенно критично на начальном этапе реализации проекта, когда у девелопера не хватает собственных средств для финансирования.
Если раньше частные инвесторы традиционно проявляли активность на старте строительства, то теперь их доля в структуре сделок сократилась с 25 до 15%
«На самочувствии девелоперов отразились и трудности с внешними заимствованиями, и уменьшение числа инвесторов на рынке», — напоминает коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. Если раньше частные инвесторы традиционно проявляли активность на старте строительства, то теперь их активность существенно снизилась. По оценкам группы ОПИН, доля инвесторов в структуре сделок сократилась с 25 до 15%.
Продажи упали на треть
Компенсировать затраты с помощью повышения цен и переложить возросшие расходы на покупателя в условиях кризиса у застройщиков не получается. По словам генерального директора «НДВ-Недвижимости» Александра Хрусталева, с начала 2015 года продажи на рынке новостроек сократились на 20–40%. Так, в проекте «Микрогород «В лесу», реализуемом Rose Group, продажи снизились с начала года на треть.
Всплески спроса на жилье, зафиксированные в конце прошлого года и весной 2015-го, были связаны в основном с нестабильностью рубля. В первом случае ажиотаж был спровоцирован резким ростом курса валют и желанием покупателей спасти рублевые сбережения, направив их в недвижимость. Во втором — спрос вырос на фоне укрепления рубля: покупать квартиру бросились те, кто хранил накопления в долларах. По мнению Сергея Свиридова, рынок «уперся» в ограничение спроса. «Все очевиднее становится, что застройщикам придется жертвовать маржой. Это объективная реальность, с которой девелоперы уже столкнулись», — убежден эксперт.
Некоторая стабильность наступила в конце лета. В августе «НДВ-Недвижимость» зафиксировала рост покупательской активности и числа заключаемых договоров. По словам главы компании, ситуация скорректировалась и снижение относительно прежних, докризисных показателей составило около 20–25%.
Бесплатная отделка и «квартира-бумеранг»
Кризис заставил девелоперов приспосабливаться к работе в новых условиях. Сегодня основная цель участников рынка — увеличить доходную часть и уменьшить расходную. Для роста доходов необходимо стабилизировать продажи. «Застройщики с начала года провели серьезную работу — начиная от разработки новых маркетинговых ходов и программ реализации и заканчивая перепроектированием отдельных объектов», — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Основной способ повысить востребованность объекта — скидки и рассрочка. Так, ФСК «Лидер» предлагает не только рассрочку на индивидуальных условиях, но и собственную ипотечную программу в партнерстве со Сбербанком со ставкой от 9,8% годовых. Дополнительная опция — «квартира-бумеранг»: покупатель может вернуть ее через год после покупки, если он сомневается, что сможет выплатить ипотеку или рассрочку.
Группа ОПИН разработала и запустила летом целый комплекс преференций для клиентов: акции для различных возрастных групп, военную ипотеку в нескольких проектах и бонусы при покупке в виде скидок на ремонт. Кроме того, покупатели в новостройках ОПИН могут оформить беспроцентную рассрочку от «ВТБ24 Лизинг»: первоначальный взнос не менее 35%, график выплат определяется индивидуально.
Urban Group запустила акцию «Первый взнос по ипотеке — 10%» и программу «Удваиваем материнский капитал» для семей с двумя и более детьми: они могут увеличить сумму материнского капитала и сэкономить за счет этого до 900 тыс. руб. В результате компания зафиксировала рост продаж за первые два месяца лета на 70%.
На втором месте среди спецпредложений девелоперов — подарки. Это может быть как услуга, например отделка квартиры, так и объект — машино-место, кладовая или подсобное помещение. Так, в ряде комплексов Urban Group покупателям предлагается бесплатная отделка квартиры и скидка до 30% на кладовку. В некоторых случаях покупателям предлагают скидку, исключив стоимость не нужного им объекта из общей цены. Например, в стоимость всех квартир в проекте «Микрогород «В лесу» включена цена подземного паркинга. Однако теперь желающим продают жилье без машино-места. Спецакции позволяют повысить спрос и увеличить продажи до 20–30%, утверждают аналитики «НДВ-Недвижимости».
За счет спецпредложений покупатели могут сэкономить от 2 до 15% от стоимости квартиры. Но о демпинге речь не идет, говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость». Как поясняет эксперт, в «панический период» конца 2014-го застройщики подняли цены на 5–15% — сейчас они делают аналогичные скидки, чтобы вернуть объектам адекватную стоимость.
«Винегрет» на фасаде
Распространенный способ повышения продаж — перепроектирование в целях уменьшения площадей квартир. По словам Марии Литинецкой, так же как и в 2008–2009 годах, многие покупатели выбирают малогабаритные квартиры: за счет минимальной площади итоговая стоимость квартиры оказывается ниже. Подстраиваясь под изменившийся спрос, застройщики все чаще выводят на рынок квартиры площадью 22–32 кв. м. Среди последних проектов с этим форматом — «Мещерский лес» и ЖК «Маршала Захарова 7».
Чтобы уменьшить расходную часть, многие застройщики идут на замену строительных материалов и инженерных систем более дешевыми аналогами
Новый формат себя оправдывает. Так, квартиру площадью 29 кв. м в ЖК «Солнечная система» в Химках можно купить по цене от 2,7 млн руб. на начальной стадии строительства (средняя цена составляет 100 тыс. руб. за квадратный метр). Как сообщили в Urban Group, за год продажи в комплексе выросли более чем в три раза.
Чтобы уменьшить расходную часть, многие застройщики идут на замену строительных материалов и инженерных систем более дешевыми аналогами. По словам руководителя архитектурной мастерской «Мезонпроект» Ильи Машкова, нередко попытки сэкономить существенно снижают качество объектов. На первом месте в перечне мер по удешевлению — лифты. Как объясняет Машков, вместо продукции Schindler или Kone закупаются лифты Otis, которые на 60% дешевле. Второй удар по качеству объекта — оконные системы. Вместо окон «Мекран», «Битри» или Schuco застройщики устанавливают деревянную продукцию безымянных производителей. На третьем месте — вентиляционное оборудование: продукцию европейских производителей заменяют на китайскую. «Это снижение цен — лишь способ займа у будущих владельцев здания: им через небольшой период времени придется ремонтировать вентиляционные установки», — подчеркивает Илья Машков.
Еще одна проблема — фасады. По словам Машкова, подавляющее большинство зданий с некрасивыми фасадами оказывается продуктом стихийных замен исходных материалов на «аналоги». В результате получается «винегрет» из дорогих и дешевых материалов, при этом дешевизна последних только подчеркивается. Так, вместо систем крепления из нержавеющей стали используется дешевая оцинковка. Под штукатурным слоем стеклофибробетон заменяют на пенопласт, а вместо камня при облицовке используется стеклофибробетон.
И аналитики, и участники рынка убеждены: какими бы ни были спецпредложения, главное — не упаковка, а сам продукт. Если проект качественный, на который девелопер не жалеет средств даже в кризис, то он найдет своего покупателя. «В кризис клиенты становятся более требовательными, они выбирают объекты с тщательно проработанными концепциями», — отмечает Борис Цыркин, управляющий партнер Kaskad Family. Но одной концепции мало — необходимо стабильное финансирование проекта и соблюдение сроков строительства.
В этих условиях девелоперам работать сложно. По словам члена правления группы ЛСР Юрия Ильина, некоторые компании, для которых девелоперский бизнес не является основным, сейчас думают о продаже своих проектов. Так, в июне 2015 года экс-сенатор и совладелец агрохолдинга «Росагро» Вадим Мошкович объявил, что продает группе БИН (принадлежит семье Гуцериевых — Шишханова) свои девелоперские активы — 2,4 тыс. га в Новой Москве, где планировалось построить целый город на 20 млн кв. м. Рынок недвижимости снова остается за профессиональными игроками — прежде всего теми, у кого хватает собственных средств для реализации проектов. Они чувствуют себя в кризис увереннее всех.
