Кто меньше?
Площадь квартир в новостройках уменьшается уже на протяжении почти десяти лет. Последние пару лет их средняя площадь снижается на 4% в год. «В 2011 году в столичных новостройках (без учета элитного жилья) средняя площадь квартир составляла 98 кв. м. Сейчас данный показатель находится на уровне 79 кв. м, то есть снизился на 19%», — рассказал руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе.
В Подмосковье минимальная площадь студий составляет 20–22 кв. м. Такие квартиры можно найти в проектах «Мещерский лес», «Sreda/Рязанский проспект 2», «Петр I» и др. «В этом году в «старых» границах Москвы и Новой Москве предложение студий по сравнению с прошлым годом увеличилось более чем в два раза. Последней тенденцией является продолжение снижения площади студий — сейчас мы видим на рынке квартиры и по 19,76 кв. м», — комментирует коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максим Зорин. Но это касается многоэтажных домов.
По данным федерального портала «Мир квартир», в малоэтажных домах или перепланированных таунхаусах можно найти квартиры и меньшей площади — от 15 кв. м. Например, в поселке таунхаусов «Экопарк» в Томилино можно приобрести студию площадью 15 кв. м за 1,19 млн руб. При этом покупателю продается доля в 200-метровом таунхаусе. Собственники всех долей в секции таунхауса подписывают между собой соглашение о том, какая студия за кем закреплена. Подобные объекты есть в Щелково, Балашихе, Подольском районе. Цена за метр находится в пределах 65–75 тыс. руб. за квадратный метр, а общая стоимость студии чуть превышает миллион рублей.
13-метровый «Лондон»
Маленькие студии, которые годятся только для того, чтобы переночевать и выпить утром чашку кофе, можно приобрести в Краснодаре, Анапе, Казани, Челябинске, Новосибирске. Метраж таких студий — 14–18 кв. м, а стоимость везде примерно одинакова: 1–1,2 млн руб.
Самые маленькие квартиры удалось найти в Новосибирске. Один из примеров — 13-метровая антикризисная студия «Лондон» за 590 тыс. руб. в доме-долгострое на ул. Кропоткина. По словам очевидцев, «Лондон» представляет собой «узкое пространство, похожее на коридор, упирающийся в балконную дверь, с небольшой нишей по левой стене для спального места». В студии есть миниатюрный туалет с душевой и застекленный балкон площадью 1,5 кв. м. В том же доме предлагается и 16-метровый пентхаус.
Поскольку продажи таких квартир идут очень хорошо, в Новосибирске даже появился вид бизнеса по выкупу трех- и четырехкомнатных квартир и их перепланировке в маленькие студии. Квартиры перепланируют официально, но документ о праве собственности на каждую студию не оформляют: по документам собственник студии получает долю в квартире. Студии настолько распространены в Новосибирске, что у них даже появилось особое название: раньше на рынке были только хрущевки и сталинки, а студии-малышки стали называть путинками.
Без будущего
Огромная популярность маленьких квартир объясняется просто, ведь из-за небольшой площади их цена получается вполне доступной. В кризис, когда доходы населения снизились, такие квартиры позволяют девелоперам поддерживать продажи. «Традиционно небольшие лоты продаются очень быстро благодаря сокращенному бюджету покупки и, соответственно, более низкому порогу входа в проект. Это ценят и инвесторы, и покупатели», — рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Казалось бы, довольны и покупатели, и застройщики. Одни могут дешево купить, другие — много продать. Когда речь идет о студиях площадью 25–30 кв. м, это действительно так: для определенной категории покупателей они нужны. Такие студии покупаются одиночками или молодыми семейными парами как стартовая площадка, которую впоследствии можно обменять на более просторную квартиру.
Вместе с тем резкий рост доли таких квартир на рынке настораживает, поскольку дома-муравейники могут привести к нежелательным социальным последствиям. По мнению Ирины Доброхотовой, семьи-соседи чаще общаются между собой, тогда как одиночки обычно живут обособленно. Кроме того, большая доля маленьких квартир может постоянно перепродаваться, сдаваться в аренду с непредсказуемой ротацией арендаторов. Все это приводит к тому, что в таких ЖК не возникает собственной атмосферы, сообщества жильцов. «В домах, где преобладает мелкая нарезка, селится малообеспеченная публика, квартиры сдаются мигрантам, и со временем такие ЖК и кварталы становятся депрессивными и криминогенными, цены в них не растут или вовсе падают. Уже через два-три года после заселения многие собственники пытаются избавиться от такого жилья, наводняя им вторичный рынок», — рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Многочисленные объявления о продаже 13–15-метровых студий и вовсе вызывают тревогу. «Конечно, это некомфортное жилье. И даже не жилье, это вынужденный формат существования, от которого надо уходить, а не развивать. Это компромисс на грани резкого изменения качества жизни, отказ от комфорта в угоду меньшим расходам на покупку квартиры, — считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Сейчас «капсульные квартиры» — это рыночная импульсивная история, преследующая интересы некоторых застройщиков, которые хотят вывести на рынок наиболее ликвидный для них в нынешних экономических условиях товар».
Сегодня доля студий и малогабаритных «однушек» в сегменте экономкласса приближается к 50%. По мнению генерального директора финского проектного бюро Rumpu Евгения Богданова, такое соотношение скоро будет меняться в пользу двух- и трехкомнатных квартир. В итоге однокомнатных квартир станет меньше, а студии совсем исчезнут с рынка.