Реанимация «первички»
Решение Центробанка в декабре 2014 года поднять ключевую ставку до 17% обрушило рынок ипотеки. Банки подняли ставки выше 20% годовых и практически перестали выдавать кредиты на жилье. Чтобы спасти рынок ипотеки и удержать ставку по кредитам на уровне не выше 13% годовых, правительство в феврале 2015 года объявило, что выделяет 20 млрд руб. на субсидирование процентной ставки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банкам.
Субсидии банки получают за клиентов, которые заключили кредитный договор на покупку квартиры в новостройке (вторичный рынок пока не включен в госпрограмму) с 1 марта 2015 до 1 марта 2016 года. Максимальный размер кредита — до 8 млн руб. в столичном регионе и Санкт-Петербурге, до 3 млн руб. — в других регионах. Заемщик должен внести не менее 20% от стоимости жилья, срок кредита — до 30 лет.
Вмешательство государства реанимировало рынок ипотеки, который, по данным опрошенных РБК+ экспертов, с начала года просел почти на 40%. Так, по данным «БЕСТ-Новостроя», на ипотечном рынке первичной недвижимости в феврале 2015 года сделки были единичными. Кредит на квартиру в новостройке брали не более одного человека в сутки. В марте, когда появилась программа господдержки, количество заявок выросло в пять раз. Девелоперы признают, что благодаря госсубсидированию рынок новостроек получил мощную поддержку. «Мы отмечаем, что доля сделок с использованием ипотечных средств приблизилась к докризисному уровню, а по ряду объектов произошло даже превышение прежних показателей», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимости» Кристина Шульгина. «НДВ-Недвижимость» предлагает ипотеку с господдержкой на новостройки со ставкой от 9,9 до 11,4% годовых. Минимальная сумма кредита составляет 1,5 млн руб. для Москвы, 1 млн руб. для Подмосковья и 0,5 млн руб. для других регионов.
В то же время далеко не всех потенциальных ипотечников устраивают новостройки, на которые распространяются госсубсидии. Как напоминает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости», большинство проектов, удовлетворяющих критериям программы ипотеки с господдержкой, сосредоточено в Новой Москве и Подмосковье. Те, кто живет в других районах столицы, не всегда хотят переезжать на окраину или в область.
Чиновники и альпинисты — в группе риска
На вторичном рынке недвижимости, лишенном господдержки, ситуация хуже. По словам Ирины Доброхотовой из «БЕСТ-Новостроя», кризис внес коррективы в систему кредитования. «Ставка по рублевым кредитам выросла: по итогам 2014 года она составляла в среднем 12,5% годовых, а к концу первого полугодия 2015-го поднялась до 14%», — отмечает эксперт. В первом квартале 2015 года ставка на кредиты, выдаваемые под залог вторичного жилья, и вовсе находилась на уровне 18–22% годовых. В то же время банки ужесточили требования к самим заемщикам. По данным «БЕСТ-Новостроя», увеличилось число отказов — до 30% заявителей не могут получить кредит. Банки теперь обращают внимание не только на уровень доходов, но и на профессиональную деятельность потенциального клиента. Так, в группе риска, которая может столкнуться с отказом, оказались чиновники, таможенники, полицейские, альпинисты, летчики и те, кто недавно оформил развод. «Кроме того, могут отказать тем, кто, имея высокие доходы, просит в кредит небольшую сумму — в этом случае кредит будет погашен слишком быстро и банк не сможет заработать на процентах», — объясняет Ирина Доброхотова.
Минстрой и Минфин РФ разрабатывают программу льготной ипотеки со ставкой не выше 12% годовых. По оценкам экспертов, расширение программы господдержки на вторичный рынок может увеличить долю покупателей, которые продают «вторичку» для покупки квартиры в новостройке, в два-три раза — с нынешних 10% до 20–30%.
Валютные ипотечные заемщики по-прежнему вне игры
В тяжелой ситуации находятся люди с валютной ипотекой. За год курс доллара вырос вдвое, так же выросли и их ипотечные платежи. Далеко не все клиенты банков смогли выполнять свои финансовые обязательства. Около офисов крупных банков начали проходить митинги: заемщики требовали перевести валютные кредиты в рублевые по сниженному курсу. Всего в общем объеме ипотечного кредитования доля валютной ипотеки составляет 2%.
В апреле этого года правительство утвердило программу помощи валютным ипотечным заемщикам. Программа предусматривает возможность конвертировать валютный долг в рублевый (со ставкой не выше 12% годовых). При этом банк может простить заемщику до 400 тыс. руб. долга, половину из которых банку компенсирует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На эти цели государство было готово выделить 4,5 млрд руб. Разработчики программы рассчитывали помочь примерно 30 тыс. заемщикам.
Однако программа так и не заработала. Оказалось, что из-за слишком жестких требований к заемщикам лишь очень немногие заемщики могут ею воспользоваться. Кроме того, банки неохотно идут на смягчение условий по кредитам, а заемщики с предлагаемыми банками условиями не согласны. Их легко понять: конвертация кредита в рубли по текущему курсу означает сильное увеличение и фиксацию остатка долга. Заемщики психологически не готовы признать, что решение взять валютный кредит было ошибкой, и продолжают надеяться, что государство рано или поздно решит их проблемы.
Сейчас АИЖК совместно с банками обсуждает, что нужно изменить в программе, чтобы она стала более доступной для заемщиков и более интересной для банков. В частности, предлагается использовать для субсидирования не фиксированную сумму в 200 тыс. руб., а 10% от остатка задолженности на момент реструктуризации. Есть готовность изменить и условия вхождения ипотечных заемщиков в программу. Кроме того, АИЖК предлагает банкам разрешить повышать ставку по кредиту выше 12% после того, как период помощи заемщику окончится.
В конце сентября государство сделало еще один шаг навстречу валютным ипотечным заемщикам. Минфин принял изменения к Налоговому кодексу, избавляющие ипотечных заемщиков выплачивать подоходный налог с выгоды, полученной в результате реструктуризации ипотеки. Однако участники рынка считают, что принятая поправка — это формальность, и она не сможет повысить эффективности программы.
