Избыток предложения
В московском регионе 2015 год на рынке новостроек запомнился ростом предложения в сегменте массового жилья. По данным аналитиков компании «Азбука жилья», на протяжении всего 2015 года рынок первичного жилья в границах Старой Москвы постепенно увеличивал объемы предложения и в октябре достиг максимума — 410 корпусов с учетом элитных объектов. Это на 13,3% больше уровня сентября 2015-го и на 19,2% выше уровня декабря и ноября 2014 года.
Количество выходящих на рынок проектов росло в границах Старой Москвы и снижалось в области и Новой Москве. По данным аналитического центра девелоперской компании ОПИН, в Москве в «старых» границах в 2015 году стартовало 80 проектов (против 61 в 2014-м), а в области — 73 новых проекта (что меньше значений 2014 года — 84). В Новой Москве появилось всего десять новых проектов, большинство из них — проекты комплексного освоения территорий. В 2016 году динамика выхода новых проектов ожидаемо замедлилась — в «старых» границах Москвы вышло всего семь проектов (по состоянию на середину марта), а в области — пять. Ни одного нового проекта в Новой Москве не стартовало.
При этом объем спроса на новостройки сократился. По данным Росреестра, в 2015 году в столице (включая Новую Москву) зарегистрировано 19 667 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), что на 18% ниже, чем в 2014-м, а в области — 93 528, на 17% меньше показателей предыдущего года. По словам руководителя аналитического центра девелоперской компании ОПИН Дениса Бобкова, исходя из этого уже можно сделать вывод, что количество новых проектов в 2016 году будет ниже значений 2015-го. «Объем спроса в 2015 году сократился, и уже вышедших проектов хватит на ближайшие полтора-два года. Поэтому среди новых проектов будут востребованы наиболее интересные варианты. В Москве это концептуальные проекты, расположенные в привлекательных местах — на набережных, вблизи центра города. В Подмосковье же останутся востребованными проекты массового комфорт-класса и различные нишевые предложения в бизнес— и премиум-классе», — считает эксперт.
В начале 2016 года на рынке новостроек было зафиксировано оживление — объем сделок резко вырос. То же самое происходило и в прошлом году. Однако причины, побудившие покупателей приобретать квартиры, были разными. Как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, в прошлом году это была общая ситуация нестабильности, которая резко обрушилась на нас в декабре 2014-го.
А в январе и особенно в феврале текущего года рынок заметно подстегнула новость о прекращении программы государственного субсидирования ипотеки. Вероятнее всего, считает эксперт, это найдет отражение в структуре сделок следующих месяцев — часть отложенного спроса реализовалась в январе—феврале, и их «недоберут» весна — начало лета.
Ресурс снижения цен исчерпан
В московском регионе в сегменте комфорт/эконом по-прежнему прослеживается тенденция снижения средней цены на квартиры в новостройках. Однако это касается не всего рынка, а отдельных проектов. По мнению коммерческого директора компании Rose Group Натальи Саакянц, снижение цен отличает тех застройщиков, кто ощутил существенное падение продаж в своих проектах, а также тех, кто значительно и одномоментно поднял цены в декабре 2014 года вследствие девальвации рубля.
Кроме того, отмечает Наталья Саакянц, падение спроса и, как следствие, цен наблюдается в проектах с явными недостатками: значительная удаленность от МКАД, плохая транспортная доступность, неизвестный застройщик, продажа без учета требований ФЗ-214, медленные темпы возведения домов, небольшой ассортимент. Случаи реального демпинга среди конкурентов, к примеру 50–60 тыс. руб. за квадратный метр, известны и заместителю генерального директора концерна «Крост» Марине Резвовой. И все же эксперт считает, что такие случаи редки и, как правило, вызывают опасения у конечных потребителей.
Тенденция снижения цен связана и с тем, что новые проекты выходят на рынок на нулевой или очень низкой стадии строительства и их единственным весомым преимуществом становится низкая цена.
Еще одним фактором снижения цен являются скидки, которые с середины 2015 года приобрели массовый характер. «Если ранее скидки предоставлялись преимущественно в натуральном выражении (отделка, машино-место или кладовка в подарок), то к концу года ситуация кардинально изменилась: большая часть девелоперов предоставляли скидки на бюджет покупки в размере от 5 до 20%», — поясняет директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова.
По мере увеличения строительной готовности объектов цены на новостройки, как правило, растут. Но в 2016 году застройщики повышают цены медленно и аккуратно. А во многих проектах даже этого не происходит.
Естественно, при снижении цены продажи прибыльность проекта для девелопера падает. Сейчас цены многих проектов близки к себестоимости. Поэтому возможностей для дальнейшего их снижения становится все меньше. С точки зрения цен рынок новостроек практически достиг дна.
Конкуренция на уровне идей
Если говорить о перспективах спроса, то эксперты видят два серьезных катализатора его оживления. Первый — снижение стоимости жилья. Причем не за счет демпинга или опасного уменьшения маржинальности, а за счет так называемой инвестиционной себестоимости. В нее входят затраты на подключение к инженерным сетям, строительство социальных объектов и дорог, запредельные проценты по кредитам, затраты на соблюдение никому уже не нужных нормативов типа инсоляции. «Здесь большой резерв для снижения себестоимости — на уровне 20%, что может повлиять на снижение цены для покупателей и повысить доступность жилья. Это требует глубоких институциональных изменений и понимания руководителями правительства реальных проблем отрасли, связанных с инженерными подключениями, постоянными изменениями законодательства, отсутствием проектного финансирования», — объясняет генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков.
Вторым катализатором спроса является работа над качеством продукта. «Наша отрасль серьезно отстала от потребностей современного человека. Сегодня покупатели хотят жить в современной, комфортной и разнообразной среде, тщательно спроектированной в части градостроительных, архитектурных и средовых решений. Поэтому застройщикам важно предложить потребителю возможность выбирать среди сотни вариантов», — считает Андрей Пучков. По мнению Марины Резвовой, требования рынка к проектам сегодня предполагают комплексное освоение территорий, строительство домов параллельно с объектами социальной инфраструктуры, реализацию принципа многофункциональности — комфортная среда, благоустройство, качественное общественное пространство для общения, занятия спортом и отдыха.
Одна из тенденций 2016 года — смена политики девелоперов: если на протяжении всего 2015-го велась так называемая ценовая борьба за клиента, то теперь застройщики начинают конкурировать также на уровне идей и дополнительных фишек проекта. «Снижать стоимость дальше экономически неэффективно, так как маржинальность многих проектов уже находится на уровне 15–20%. Очевидно, при прочих равных условиях покупатель остановит выбор на жилом комплексе с лучшей концепцией для комфортной жизни. Мы пришли к ситуации, когда низкая стоимость не дает wow-эффекта. В условиях падения платежеспособности поддерживать спрос нужно прежде всего качеством проекта», — считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Еще одним способом привлечь покупателя является снижение бюджета покупки за счет проектирования квартир маленькой площади — 22–30 кв. м. Благодаря этому сегодня в «старых» границах Москвы можно купить квартиру всего за 3–4 млн руб.
Обманутых дольщиков не будет
В 2016 год эксперты смотрят с осторожностью. По их мнению, в текущем году спрос будет на невысоком уровне. Конечно, всплески спроса возможны по причине резких колебаний курсов валют, стимулирования со стороны государства и девелоперских компаний (в конкретных проектах). Объем предложения новостроек будет постепенно расти. Однако основным драйвером этого роста будет не выход новых проектов, а начало реализации дополнительных объемов в уже существующих.
«В 2016 году можно ожидать сокращения числа девелоперов, что связано с новыми правилами страхования ответственности застройщиков и рядом других нововведений», — считает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Однако остановки строек и массового появления новых «обманутых дольщиков» ждать не стоит. «Как бы ни было плохо в отрасли и на рынке с платежеспособным спросом, девелоперы не будут останавливать свои стройки. Сейчас у большинства застройщиков проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредита. Например, если на проект выделено 10 млрд руб., а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может, то с очень высокой вероятностью проект будет успешно достроен даже в условиях практически нулевого спроса со стороны клиентов», — считает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев.
