Квартиры у моря по-прежнему дорожают
Материалы выпуска
Качество вместо ценовых войн Рынок «Пик кризиса еще не пройден» Рынок Господдержка ипотеки как стимул для рынка жилья Решения Экономия на демографии Инструменты Загородный дисконт Рынок Квартиры у моря по-прежнему дорожают Рынок
Рынок
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Квартиры у моря по-прежнему дорожают

Снижение спроса и падение цен на жилье — общий тренд для большинства регионов России. На этом фоне резко выделяется несколько городов, которые сохранили положительную динамику рынка недвижимости, несмотря на кризис.
Фото: Lori

​Денег на квартиры у населения нет

Рынок недвижимости в регионах находится в угнетенном состоянии. Главная причина — в низком спросе. Доходы населения снижаются с ноября 2014 года. Растет число бедных: по данным Росстата, в 2015 году численность населения РФ с доходами ниже прожиточного минимума выросла с 16 млн до 19 млн человек, или до 13% всех жителей страны.

Соответственно, денег на покупку жилья у населения стало меньше. Спрос на недвижимость падает, вслед за ним снижаются и цены. Эксперты федерального портала «Мир квартир» проанализировали ситуацию в 60 российских городах и обнаружили, что за 2015 год цена квадратного метра на вторичном рынке выросла лишь в 16 городах, а в 44 наблюдалось снижение.

Самое впечатляющее падение цен на квартиры происходит в регионах, где и до кризиса покупательная способность была довольно низкой. Наибольшее падение цен произошло в Кемерово (-10%), Нижнем Тагиле (-9,9%), Оренбурге (-9,2%), Сургуте (-8,7%) и Челябинске (-8,7%).

Один из примеров регионов с очень низким спросом на недвижимость — Республика Тыва. По данным агентства Century 21, реальные среднедушевые доходы в Тыве в 2015 году составляли 13 300 руб. в месяц, что критически близко к уровню прожиточного минимума (9400 руб. на конец 2015 года). Доля семей, которые могут позволить себе покупку квартиры по ипотеке в Тыве, составляет менее 10%, количество ипотечных сделок — одно из самых низких по стране. За 2015 год стоимость квадратного метра жилья снизилась в республике с 47,5 тыс. до 47,1 тыс. руб. при очень низких оборотах рынка.

«Ситуация на вторичном рынке в городах России сложная. Если первичка в прошлом году была поддержана программой льготной ипотеки, то рынок жилья от собственников такой помощи не получил. Цены начали заметно падать в большинстве городов, а в следующем году этот процесс пойдет еще быстрее. Скорее всего, вторичка в ближайшие месяцы подешевеет по всей России», — прогнозирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. В 2016 году эксперты прогнозируют снижение цен в диапазоне от 5 до 15% в зависимости от региона.

Лидеры роста

На этом фоне очень интересно посмотреть на города и регионы, где наблюдался рост цен. По данным портала «Домофонд», здесь в тройку лидеров входят Крым (+22,3%), Сахалинская область (+15,1%) и Дагестан (+10,9%). По данным «Мира квартир», к флагманам также можно отнести Краснодар (+9,9%) и Сочи (+7,1%).

В каждом из регионов есть свои причины для роста цен на квартиры. Например, рост цен в столице Дагестана Махачкале связан с очень любопытным феноменом. Уже сейчас это крупнейший город российского Северного Кавказа с населением около 700 тыс. человек. Если считать с пригородами, то здесь проживают около миллиона человек. При этом население быстро растет: за 15 лет оно почти удвоилось. Такими темпами не растет ни один другой город России. Следствием притока населения являются очень высокие темпы строительства. Но благодаря большому миграционному потоку в город спрос на жилье все равно остается высоким. Соответственно, цены на жилье растут — по данным портала «Домофонд», за 2015 год махачкалинский квадратный метр прибавил в цене 4,4%.

Существенный рост цен на жилье в Краснодаре связан с особенностями экономики региона. Экономику Краснодарского края во многом определяет агропромышленный комплекс. Начиная с середины 2014 года этот сектор получил в регионе мощный толчок к развитию в связи с эмбарго на ввоз продуктов в РФ из Европы и Турции. Давление импорта уменьшилось, спрос на отечественную продукцию вырос, начался процесс импортозамещения. Плюс к этому сказался и фактор Олимпиады: жители региона смогли неплохо заработать на Играх. Денежные доходы населения края в 2015 году выросли на 10,3%. Следом выросли и цены на недвижимость.

Особенности развития экономики обеспечили рост цен на недвижимость и в Сахалинской области. По показателю валового регионального продукта (ВРП) на душу населения регион стабильно находится в тройке лидеров. Драйвером развития экономики является нефтегазовый сектор. В частности, в 2014 году более 60% в структуре ВРП обеспечивала добыча полезных ископаемых. Значительные поступления в региональный бюджет область получает от реализации нефтегазовых проектов с привлечением прямых иностранных инвестиций — «Сахалин-1» и «Сахалин-2».

Так, бюджет Сахалинской области на 2016 год сформирован с профицитом в сумме свыше 70 млрд руб. Среднедушевые денежные доходы населения области в 2015 году достигли 49,2 тыс. руб. в месяц, то есть выросли за год на 10,3%. Соответственно, рост цен на недвижимость в регионе вполне закономерен.

У Черного моря

Рост спроса на недвижимость в Сочи и Крыму объясняется несколькими причинами. Во-первых, часть потенциальных покупателей курортной недвижимости переориентировалась с зарубежных рынков на российское побережье Черного моря. Из-за роста курса евро недвижимость в Испании, Греции и Черногории стала недоступной. Поэтому Сочи и Крым рассматриваются как альтернатива зарубежным курортам. Кроме того, туда потянулись невыездные граждане России (связанные с национальной безопасностью), количество которых существенно возросло в 2014 году. Эти факторы подогрели рынок, и цены пошли вверх.

В Сочи рост цен был связан также с выходом на рынок квартир более высокого класса, чем раньше, считает Павел Луценко. «К тому же в олимпийской столице было построено большое количество современной комфортабельной недвижимости, модернизированы спортивная и туристическая инфраструктуры, повышен уровень сервиса», — объясняет эксперт.

Цены на недвижимость в Сочи весь 2015 год уверенно росли и продолжают расти в настоящее время. При этом спрос на элитку так же высок, как и на недвижимость экономкласса. Самые дорогие квартиры сосредоточены в Хостинском районе. Здесь средняя стоимость квадратного метра составляет около 116 тыс. руб. Цены в апарт-комплексах при этом значительно выше средней отметки. Например, квадратный метр в ЖК «Миллениум тауэр» стоит 160–224 тыс. руб. В Имеретинской долине, где был построен олимпийский кластер, средняя цена квадратного метра составляет 150 тыс. руб. По прогнозам агентства Century 21, уже к лету текущего года спрос на недвижимость в Сочи может удвоиться.