Рыночный расклад ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Квартиры у моря по-прежнему дорожают

Фото: Lori
Фото: Lori
Снижение спроса и падение цен на жилье — общий тренд для большинства регионов России. На этом фоне резко выделяется несколько городов, которые сохранили положительную динамику рынка недвижимости, несмотря на кризис.

​Денег на квартиры у населения нет

Рынок недвижимости в регионах находится в угнетенном состоянии. Главная причина — в низком спросе. Доходы населения снижаются с ноября 2014 года. Растет число бедных: по данным Росстата, в 2015 году численность населения РФ с доходами ниже прожиточного минимума выросла с 16 млн до 19 млн человек, или до 13% всех жителей страны.

Соответственно, денег на покупку жилья у населения стало меньше. Спрос на недвижимость падает, вслед за ним снижаются и цены. Эксперты федерального портала «Мир квартир» проанализировали ситуацию в 60 российских городах и обнаружили, что за 2015 год цена квадратного метра на вторичном рынке выросла лишь в 16 городах, а в 44 наблюдалось снижение.

Самое впечатляющее падение цен на квартиры происходит в регионах, где и до кризиса покупательная способность была довольно низкой. Наибольшее падение цен произошло в Кемерово (-10%), Нижнем Тагиле (-9,9%), Оренбурге (-9,2%), Сургуте (-8,7%) и Челябинске (-8,7%).

Один из примеров регионов с очень низким спросом на недвижимость — Республика Тыва. По данным агентства Century 21, реальные среднедушевые доходы в Тыве в 2015 году составляли 13 300 руб. в месяц, что критически близко к уровню прожиточного минимума (9400 руб. на конец 2015 года). Доля семей, которые могут позволить себе покупку квартиры по ипотеке в Тыве, составляет менее 10%, количество ипотечных сделок — одно из самых низких по стране. За 2015 год стоимость квадратного метра жилья снизилась в республике с 47,5 тыс. до 47,1 тыс. руб. при очень низких оборотах рынка.

«Ситуация на вторичном рынке в городах России сложная. Если первичка в прошлом году была поддержана программой льготной ипотеки, то рынок жилья от собственников такой помощи не получил. Цены начали заметно падать в большинстве городов, а в следующем году этот процесс пойдет еще быстрее. Скорее всего, вторичка в ближайшие месяцы подешевеет по всей России», — прогнозирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. В 2016 году эксперты прогнозируют снижение цен в диапазоне от 5 до 15% в зависимости от региона.

Лидеры роста

На этом фоне очень интересно посмотреть на города и регионы, где наблюдался рост цен. По данным портала «Домофонд», здесь в тройку лидеров входят Крым (+22,3%), Сахалинская область (+15,1%) и Дагестан (+10,9%). По данным «Мира квартир», к флагманам также можно отнести Краснодар (+9,9%) и Сочи (+7,1%).

В каждом из регионов есть свои причины для роста цен на квартиры. Например, рост цен в столице Дагестана Махачкале связан с очень любопытным феноменом. Уже сейчас это крупнейший город российского Северного Кавказа с населением около 700 тыс. человек. Если считать с пригородами, то здесь проживают около миллиона человек. При этом население быстро растет: за 15 лет оно почти удвоилось. Такими темпами не растет ни один другой город России. Следствием притока населения являются очень высокие темпы строительства. Но благодаря большому миграционному потоку в город спрос на жилье все равно остается высоким. Соответственно, цены на жилье растут — по данным портала «Домофонд», за 2015 год махачкалинский квадратный метр прибавил в цене 4,4%.

Существенный рост цен на жилье в Краснодаре связан с особенностями экономики региона. Экономику Краснодарского края во многом определяет агропромышленный комплекс. Начиная с середины 2014 года этот сектор получил в регионе мощный толчок к развитию в связи с эмбарго на ввоз продуктов в РФ из Европы и Турции. Давление импорта уменьшилось, спрос на отечественную продукцию вырос, начался процесс импортозамещения. Плюс к этому сказался и фактор Олимпиады: жители региона смогли неплохо заработать на Играх. Денежные доходы населения края в 2015 году выросли на 10,3%. Следом выросли и цены на недвижимость.

Особенности развития экономики обеспечили рост цен на недвижимость и в Сахалинской области. По показателю валового регионального продукта (ВРП) на душу населения регион стабильно находится в тройке лидеров. Драйвером развития экономики является нефтегазовый сектор. В частности, в 2014 году более 60% в структуре ВРП обеспечивала добыча полезных ископаемых. Значительные поступления в региональный бюджет область получает от реализации нефтегазовых проектов с привлечением прямых иностранных инвестиций — «Сахалин-1» и «Сахалин-2».

Так, бюджет Сахалинской области на 2016 год сформирован с профицитом в сумме свыше 70 млрд руб. Среднедушевые денежные доходы населения области в 2015 году достигли 49,2 тыс. руб. в месяц, то есть выросли за год на 10,3%. Соответственно, рост цен на недвижимость в регионе вполне закономерен.

У Черного моря

Рост спроса на недвижимость в Сочи и Крыму объясняется несколькими причинами. Во-первых, часть потенциальных покупателей курортной недвижимости переориентировалась с зарубежных рынков на российское побережье Черного моря. Из-за роста курса евро недвижимость в Испании, Греции и Черногории стала недоступной. Поэтому Сочи и Крым рассматриваются как альтернатива зарубежным курортам. Кроме того, туда потянулись невыездные граждане России (связанные с национальной безопасностью), количество которых существенно возросло в 2014 году. Эти факторы подогрели рынок, и цены пошли вверх.

В Сочи рост цен был связан также с выходом на рынок квартир более высокого класса, чем раньше, считает Павел Луценко. «К тому же в олимпийской столице было построено большое количество современной комфортабельной недвижимости, модернизированы спортивная и туристическая инфраструктуры, повышен уровень сервиса», — объясняет эксперт.

Цены на недвижимость в Сочи весь 2015 год уверенно росли и продолжают расти в настоящее время. При этом спрос на элитку так же высок, как и на недвижимость экономкласса. Самые дорогие квартиры сосредоточены в Хостинском районе. Здесь средняя стоимость квадратного метра составляет около 116 тыс. руб. Цены в апарт-комплексах при этом значительно выше средней отметки. Например, квадратный метр в ЖК «Миллениум тауэр» стоит 160–224 тыс. руб. В Имеретинской долине, где был построен олимпийский кластер, средняя цена квадратного метра составляет 150 тыс. руб. По прогнозам агентства Century 21, уже к лету текущего года спрос на недвижимость в Сочи может удвоиться.

Скачать Содержание
Закрыть