— Как вы оцениваете ситуацию на строительном рынке?
— Объемы жилищного строительства, безусловно, снижаются, но меньшими темпами, чем прогнозировалось год назад. Ситуация по регионам очень разная: в московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области снижение составляет несколько процентов, а во многих других регионах объемы строительства сократились вдвое. Застройщики испытывают колоссальные проблемы: объекты строятся за счет тех денег, которые принес дольщик, а население неплатежеспособно и не может покупать квартиры.
— Основные проекты вашей компании расположены в Подмосковье. Несколько лет назад, когда строительство в Москве было ограничено, спрос на жилье сместился в область. Сейчас запрет сняли, и в столице появилось много новостроек разного уровня. Наблюдаете отток покупателей в город?
— Действительно, спрос в процентном отношении смещается из области в город. Но выдача большего количества разрешений на строительство — это только один из факторов. Второй фактор — ценовой. В кризис компании, которые строят жилье в отдаленных районах Москвы, значительно снизили цены. Сегодня бюджет покупки квартиры в Москве всего на несколько процентов или десятков процентов отличается от покупки в ближайшем Подмосковье. Так, например, в Подмосковье можно купить квадратный метр за 80 тыс. руб., а на окраинах Москвы — за 110–120 тыс., что, конечно, существенно оттягивает покупательский спрос.
— Насколько отличается цена на близкие по качеству проекты в границах Москвы и ближайшем Подмосковье, сразу за МКАД?
— Сегодня это не меньше 30 тыс. руб. за квадратный метр, или около 25%. У нас был такой прецедент, когда мы строили и продавали комплекс на Новокуркинском шоссе в Химках. Наше жилье стоило, например, 90 тыс. руб. за квадратный метр, а буквально через дорогу, тоже за МКАД, но юридически в Москве, — 120–130 тыс. руб.
— Поскольку спрос на жилье экономкласса постепенно смещается из области в город, в Подмосковье уже сейчас наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Как себя чувствуют застройщики в этой ситуации?
— Действительно, при стабильном объеме предложения спрос на жилье в Московской области снизился. В связи с этим образуется определенный профицит, который давит на цены. Многие застройщики вынуждены давать скидки, которые сегодня составляют от 3 до 15% от цен конца 2014 года. Сегодня, если говорить об одной и той же стадии строительства, цены 2014-го просели на 10–15%, а себестоимость строительства возросла. Если до кризиса у застройщика была маржа порядка 25%, то сегодня в хороших проектах она составляет около 15%, а в низкокачественных не превышает 5%. Я не говорю сейчас об убыточных проектах, хотя есть и такие.
— В связи с этим вы планируете начинать какие-то новые проекты в Подмосковье?
— У нас есть ряд проектов комплексного освоения территорий, которые уже утверждены. Некоторые из них мы анонсируем через два-три месяца. Поскольку документация на эти проекты подготовлена, мы в любом случае будем выводить их на реализацию. Но они будут строиться и продаваться медленнее: там, где мы планировали разбить проект на две очереди, сейчас будет пять очередей.
И, конечно, продавать мы будем только те проекты, где сможем даже в кризис получить прибыль. Работать только для того, чтобы строить, мы не хотим.
— Каков ваш прогноз по развитию рынка жилья в Московской области? Что будет с ценами?
— Рынок строительства еще не прошел пик кризиса. По моим оценкам, он достигнет дна в конце 2016 года, возможно, в середине 2017-го. Тем не менее цены на жилье стабилизируются, поскольку в ситуации инфляции и роста себестоимости строительства падать им дальше некуда. Конечно, в каких-то проектах возможно локальное снижение в пределах 5–10%, но не более. Сейчас покупателям нужно очень четко отслеживать рынок. Как только пик кризиса будет пройден, цены начнут расти, и, возможно, очень резко, как это было в 2006–2007 годах. Поэтому в течение двух-трех лет себестоимость вырастет как минимум до $1000 за квадратный метр, а цена продажи будет не менее $1500.
