Большинство экспертов, опрошенных РБК+, ситуацию на загородном рынке называют стагнацией. Новых проектов анонсируется все меньше, в премиальных сегментах их вообще можно перечесть по пальцам, а владельцы загородных домов, действительно желающие от них избавиться, привлекают покупателей немыслимыми еще пару лет назад дисконтами.
«Рынок загородной недвижимости находится в плачевном состоянии — ему так и не удалось оправиться после перипетий 2008-го. Особенно это касается коттеджных поселков и частных домовладений премиум-класса, а также проектов, удаленность и инфраструктура которых не предназначены для постоянного проживания», — рассказывает Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group.
Девелоперы продолжают распродавать поселки, заложенные еще в 2012–2014 годах. По данным «ИРН-Консалтинг», если в 2013–2014 годах на рынке продавалось примерно 370–380 коттеджных поселков (речь идет о готовых коттеджах и участках с подрядом на строительство), то к 2015-му их осталось чуть более 350. На рынке таунхаусов также отмечается сокращение объемов предложения — с 170 поселков в 2014 году до 156 в 2015-м. А вот число комплексов с малоэтажными многоквартирными домами стабильно держится в районе 120, что является дополнительным подтверждением демократизации форматов на загородном рынке.
Доля ипотеки на классическом загородном рынке, по словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, невысока. «Основная часть сделок на рынке недвижимости с участием ипотечного кредитования на данный момент совершается в рамках программы господдержки, которая распространяется только на недорогие таунхаусы и квартиры в малоэтажных проектах стоимостью до 8 млн руб.», — объясняет эксперт.
Повальная демократизация
Новых проектов на рынок загородной недвижимости немного, а те, что появляются, в большинстве своем относятся к бюджетным сегментам. «Застройщики, ранее ориентировавшиеся на строительство коттеджей, зачастую выводят на рынок более дешевые форматы — участки без подряда, таунхаусы, дуплексы и малоэтажные многоквартирные дома. Уменьшаются площади, снижаются цены и общий бюджет покупки», — отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Для загородного рынка новый проект сейчас скорее исключение. «Девелоперы, рассматривая такую возможность, строят финансовые модели — и откладывают реализацию проектов до лучших времен. Думаю, запуск нового проекта если и происходит, то только потому, что под него уже был подготовлен настолько полный базис, что проще запустить, несмотря на кризис, чем поставить на паузу», — соглашается директор по продажам ГК «Сапсан» Иван Потапов.
Новые проекты отличаются невысокой стоимостью лота. Например, поселок «Лесная сказка» в Троицке (то есть в черте города и с московской пропиской) вышел с предложением таунхаусов площадью 135–188 кв. м за 5,5–7,7 млн руб. На подмосковных землях цены в новых проектах еще ниже. Например, поселок «Кленовый парк» в 38 км от МКАД в Истринском районе вышел с ценами от 5,4 млн руб. за коттедж и 3,3 млн руб. за дуплекс.
По словам Алексея Харитонова, директора по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой», основной тренд рынка — появление все большего количества малоэтажных проектов за пределами МКАД вместо уже традиционных поселков с таунхаусами и коттеджами: «Такой продукт позволяет играть метражами и ценами, подстраиваясь под потребности рынка».
Минимизировать риски
Максимально избежать рисков стремятся не только девелоперы, но и покупатели, все более рационально подходящие к выбору недвижимости. «Если покупают землю без подряда, то хотят, чтобы все коммуникации были подведены уже сразу, а не в туманном будущем. Предпочитают приобретать дома на максимально высокой стадии строительства или уже готовые. Всех пугают недострои, поэтому смотрят и на степень готовности инфраструктуры», — рассказывает Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна».
Покупатели учли уроки предыдущего кризиса, когда девелоперы обещали на старте продаж все блага цивилизации и полный комплект инфраструктуры, а через пару лет продавали отведенную под общественные пространства землю следующим желающим. Заманить клиента в проект, где не осуществлено подключение к коммуникациям, уже практически невозможно, а в премиальных сегментах покупатели полностью переориентировались на готовые дома, в том числе с полной отделкой. Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости «Savills Россия», отмечает, что число таких клиентов составляет сегодня 30%.
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отмечает, что покупатели обращают пристальное внимание на размер ежемесячных платежей. «Стоимость эксплуатационных расходов до 15 тыс. руб. в месяц считается приемлемой, а вот 25–30 тыс. руб. современные покупатели уже не готовы платить, даже за качественные объекты», — отмечает она.
Как утверждает управляющий партнер «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, на загородном рынке сложился «рынок покупателя»: «Реализовать загородную недвижимость на условиях, которые существовали на высоком рынке, становится все сложнее. Сегодня объекты первичного рынка предлагаются фактически по себестоимости, девелоперские компании при продаже закладывают лишь минимальный уровень рентабельности, не более 7%».
Скидочная вакханалия
На вторичном рынке большинство сделок также совершается с дисконтом. В экономклассе дисконт достигает 15%, в бизнес-классе может доходить до 20–30%, а в сегменте высокобюджетной недвижимости цена сделки по отдельным домам может быть ниже цены предложения в два раза. Так, в одном из коттеджных поселков на Рублевке дом, который в 2013 году выставлялся на продажу за $6 млн, был продан вдвое дешевле. При этом, когда до кризиса за дом предлагали $5,5 млн, владелец с возмущением отказывался. «Если о дисконте 50% можно говорить как об исключении, то на скидку 15–20% покупатель может рассчитывать в любом случае», — уточняет руководитель отдела загородной недвижимости ORDO Group Артем Пронякин.
