По данным международного агентства недвижимости Savills, суммарный объем вложений в глобальный сектор недвижимости за первые шесть месяцев 2019 года составил $810 млрд, что незначительно ниже показателя за аналогичный период прошлого года — $840 млрд.
Специалисты агентства утверждают, что движение потоков транснациональных капиталов в первом полугодии 2019-го замедлилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. В наибольшей степени замедление коснулось потока капиталов из Европы. Европейские инвесторы за указанный срок вложили в сегмент недвижимости всего $43,8 млрд. что на 26% меньше, чем в первые шесть месяцев прошлого года.
Одним из факторов, вызывающих осторожность в ЕС, стали политические риски, ударившие по стабильности таких рынков, как Великобритания, Испания, Кипр, и ряда других. К негативным моментам, влияющим на настроения инвесторов, по мнению Филиппа Березина, главного редактора портала о зарубежной недвижимости Prian.ru, обычно относятся внутренняя нестабильность — демонстрации, протесты, а тем более боевые действия. К этому списку можно смело прибавить попытки выйти из метрополии или же покинуть ЕС через механизмы народного голосования (референдумы), как это было в Каталонии и Великобритании.
Каталонский след
Рынок недвижимости Испании переживает не лучшие времена. По данным Владимира Савченкова, генерального директора АПРИ «Флай Плэнинг», во втором квартале текущего года рынок жилья в стране показал снижение на 7,8%. Максимальное падение зафиксировано в Мадриде — минус 17,6% и на Балеарских островах — минус 20,8%. Продажи падают на Канарских островах (минус 9,4%), в Андалусии (минус 8,9%), Астурии (минус 8%), Валенсии (минус 7,2%) и Каталонии (минус 5,9%). «Темпы роста продаж жилья снижаются, поскольку в силу вступил новый закон об ипотеке, ужесточающий правила получения кредитов. Кроме того, на рынок недвижимости влияет нестабильность в Каталонии, ведь это крупнейший рынок жилья в Испании», — подчеркивает Владимир Савченков. По его данным, после проведения референдума о независимости в 2017 году рынок недвижимости Каталонии падает ежегодно в среднем на 8–10%.
Согласно данным Prian.ru, внешний спрос на объекты недвижимости в регионе упал на 50%, так как никто не может дать покупателям гарантий юридической или политической безопасности. «Лично знаю примеры, когда потенциальные покупатели в последние год-два отказывались, например, от покупки недвижимости в Барселоне и вообще в Каталонии, опасаясь проходящих там протестов и возможного, пусть даже теоретически, отделения региона от Испании», — отмечает Филипп Березин.
Смена региона внутри страны может стать неплохим выходом для любителей вложиться в Испанию. В конце 2017-го — 2018 году эксперты зафиксировали всплеск интереса к Валенсии — третьему по величине городу Испании: цены там не перегреты и ситуация спокойнее, чем в Барселоне. Кроме того, по информации директора международного агентства недвижимости Rentsale Юлии Титовой, часть претендентов на «золотую визу» (получение вида на жительство за инвестиции), потративших деньги (€500 тыс.) на покупку апартаментов или дома в Каталонии, докупили жилья в Мадриде для сдачи в аренду. Это распространенная стратегия поведения среди инвесторов — таким образом они уравновешивают свои риски.
Английский сценарий
Исторически инвестиции в недвижимые активы в Великобритании, и в частности в Лондоне, считались не только гарантией сохранности капитала, но и источником дохода. Однако сейчас ситуация изменилась.
«Наблюдаемое в настоящее время обширное изменение цен на премиальном рынке центрального Лондона вполне сравнимо с периодами спада после глобального финансового кризиса, а также в начале 1980-х и начале 1990-х годов. Все это дает основания предполагать, что сейчас рынок близок к полному изменению законов ценообразования», — волнуется Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России.
По мнению специалистов Savills, общая атмосфера неопределенности остается самым главным фактором, который сдерживает спрос. Так, 68% брокеров агентства, работающих в Лондоне, называют Brexit главным ограничителем роста на рынке, а 23% агентов указывают на недостаточный уровень предложения.
Проблемы с устойчивостью английской валюты и патовость ситуации с выходом из единой Европы привели к тому, что существенное количество компаний, базирующихся в Лондоне, но при этом ведущих свою деятельность в других странах ЕС, начали переносить свои подразделения в континентальную Европу.
«Спрос на коммерческую недвижимость со стороны корпораций подстегнул увеличение цен в Амстердаме, Люксембурге, а также Франкфурте. Еще одним фактором, способствовавшим увеличению объема сделок на европейском рынке, стали чрезвычайно низкие процентные ставки, делающие приобретение недвижимости в ипотеку весьма выгодным», — отмечает Эдгар Бижан, инвестиционный аналитик CFS Management. С другой стороны, по словам аналитика, падение курса фунта как по отношению к евро, так и к доллару США повлекло за собой приток на рынок иностранных инвесторов — в 2019 году спрос со стороны китайских и американских покупателей существенно вырос.
Турецкие причуды
Впрочем, экономические потрясения не всегда отталкивают покупателей и иногда даже оживляют рынок. Об этом говорит пример Турции. В первой половине 2018 года отношения США и Турции обострились, в стране начались экономические трудности, одновременно с января по август курс местной валюты рухнул с 3,75 до 6,76 турецкой лиры за доллар. Это привело к заметному снижению цен на объекты в стране в долларах и евро. В то же время власти страны снизили размер необходимых инвестиций в недвижимость для получения гражданства — с $1 млн до $250 тыс. «Эти события, а также относительная стабильность и благополучие Турции (особенно по сравнению с ближневосточными странами-соседями) в итоге сказались позитивно на интересе иностранцев к турецкой недвижимости», — объясняет Филипп Березин.
По данным Prian.ru, за 2018 год иностранцы приобрели в Турции 39 663 объекта жилой недвижимости. Это на 78% больше, чем в 2017-м. Причем рост произошел именно во втором полугодии, когда иностранцы приобрели 27 847 объектов. Самыми активными стали иракцы (8205 объектов), иранцы, саудовцы, россияне (2297 объектов).
Но если для иностранцев падение лиры сделало турецкую недвижимость более привлекательной, то покупательная способность местных жителей снизилась. «За первую половину 2019 года продажи жилья в Турции упали — в годовом исчислении на 21,7%, однако число сделок с участием иностранцев выросло на 68,8%», — говорит Филипп Березин.
Островной коллапс
Причудливая смесь экономических и политических рисков оказала влияние на рынок недвижимости Кипра. Здесь после общемирового кризиса 2008 года случился свой, локальный — в 2012–2013 годах.
С 2014–2015 годов начался рост, чему способствовала успешно работающая инвестиционная программа острова, с выдачей гражданства за инвестиции $2 млн. По данным Prian.ru, за последние три года ежегодно число сделок на Кипре росло на 25–40% в год. За все время действия программы с 2013 года «золотую визу» Кипра получили 1864 человека (без учета членов их семей), а бюджет страны пополнился на €6,6 млрд.
Особенно резкий взлет интереса к кипрской недвижимости был зафиксирован в первой половине 2019 года, когда стало известно о скором ужесточении паспортной программы. Чиновники Еврокомиссии заявили, что схемы продажи гражданства за инвестиции в Болгарии, Мальте и Кипре увеличивают риск проникновения на территорию ЕС иностранных преступных групп. Парламент острова поддержал резолюцию и ужесточил схему. Теперь, чтобы стать гражданином Кипра, иностранцам надо будет пройти проверку капиталов в независимой компании и дополнительно вложить $150 тыс. в развитие рынка жилья в стране. Более того, стало известно, что у девяти россиян отберут гражданство острова, полученное ранее.
«У потенциальных заявителей, очевидно, появился страх, что паспортную программу закроют совсем, и они активизировались. В итоге рост сделок в первой половине 2019 года в годовом исчислении вырос на четверть», — говорит Филипп Березин. За первые полгода, по его данным, паспорта Кипра получили более 500 инвесторов — каждый вложил в экономику страны не менее €2 млн. После того как новые правила были утверждены, интерес к программе снизился, а число сделок сократилось.
Кипрский рынок незамедлительно отреагировал на новые правила игры. В Лимасоле в июне—сентябре 2019 года продажи упали на 19,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в Фамагусте — на 25,3%. Снижение на 1,3% было также зафиксировано в Ларнаке.
По мнению Юлии Титовой, альтернативой неспокойному острову может стать Греция. «Греки очень завидуют кипрской программе и хотят тоже продавать паспорта за инвестиции, но программа пока не утверждена», — считает эксперт. По ее мнению, спрос на недвижимость в этой стране резко вырастет. Этому будет способствовать только что принятый закон об отмене НДС с новостроек.