Согласно данным последнего глобального исследования рынка жилой недвижимости компании Savills, в первой половине 2019 года институциональные инвестиции в сегмент жилой недвижимости по всему миру достигли $110 млрд. За истекший год данный показатель увеличился на 9%.
В то время как объем вложений в другие крупные классы активов уменьшился, инвестиции в сегмент жилой недвижимости за последние пять лет выросли на 56%, подсчитали в Savills. Это сделало жилье вторым по популярности инвестиционным активом после офисов.
Российские инвесторы продолжают наращивать свое присутствие в зарубежных локациях. По данным Банка России, в 2018 году россияне израсходовали на приобретение недвижимости за границей $1,234 млрд. А уже за первые шесть месяцев текущего года потратили на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом 2018-го.
«Россияне приобретают жилье для сдачи в аренду: это, как правило, квартиры и студии, номера в студенческих общежитиях и домах престарелых», — говорит вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников.
Доходные студенты
По мнению аналитиков, перспективным вложением является жилье специального назначения, в частности студенческие апартаменты. По данным Savills, уже третий год подряд объемы инвестиций в данный сектор по всему миру превышают $16 млрд. В прошлом году они составили $17,4 млрд.
По данным Knight Frank, численность студентов высших учебных заведений в мире достигла рекордных значений. В ЕС уже сейчас обучаются около 20 млн студентов. При этом на фоне роста числа студентов растет дефицит жилья. По данным Savills, на 1,9 млн студентов дневной формы обучения в Великобритании приходится только 625 тыс. мест в кампусах. В Германии на 1,6 млн студентов дневной формы обучения — 180 тыс. мест.
Именно эти две страны наиболее популярны у российских инвесторов. Большинство из них вкладываются в покупку апартаментов в столичных городах — Лондоне и Берлине. «В Лондоне конкуренция среди арендодателей выше, чем в Берлине. В британской столице вдвое больше студентов, чем в германской. Однако количество койко-мест студенческого жилья в Лондоне в пять раз превышает показатели Берлина», — утверждают аналитики Tranio.ru. По их подсчетам, доходность аренды в Лондоне выше, чем в Берлине.
В качестве общежитий в Великобритании нередко используются дома с малогабаритными квартирами-апартаментами. Все квартиры передаются собственнику в состоянии полной готовности для сдачи в аренду: с оборудованной и меблированной кухней и комнатами. По информации международного агентства недвижимости W1 Evans, гарантированная доходность в течение пяти лет составляет 8% годовых на готовый объект. В период строительства девелопер выплачивает инвесторам 6% годовых. Цены на такие объекты в британской провинции составляют от $80–100 тыс. за апартаменты площадью от 30 кв. м. В Лондоне порог входа выше и начинается от $150 тыс.
Впрочем, вложения в немецкий студенческий сектор надежнее. Во-первых, играет роль фактор Brexit. Во-вторых, число студентов в Германии каждый год растет, а в Великобритании эта цифра стабильна. «80% немцев не имеют собственных квадратных метров, поэтому всю жизнь снимают комнаты или квартиры. Активными арендаторами они становятся уже в студенческие годы», — рассуждает Владимир Масленников. По его данным, сдавая в аренду студенческое жилье, можно получать до 4,5% годовых (обычное жилье предоставлять в наем менее выгодно — обычно оно обеспечивает среднюю доходность лишь на уровне 3% годовых).
Издержки и риски
Величина прибыли на рынке студенческой недвижимости, во-первых, зависит от управляющей компании, во-вторых, от локации. В Великобритании, как правило, все комплексы студенческих апартаментов находятся рядом с университетами, супермаркетами, аптеками, остановками общественного транспорта и другими важными объектами студенческой жизни. Но так бывает не всегда. «Поэтому стоит отказаться от инвестиционного предложения, если объект построен вдали от университета. Невыгодное местоположение снижает доходность до 3–4% годовых», — отмечают в W1 Evans.
Бывает так, что в городе, где расположен университет или колледж, сдается много обычных квартир. В этом случае есть риск потери дохода. Эксперты советуют выбирать городки, где построили свои кампусы сразу несколько учебных заведений.
Но самый важный минус — низкая ликвидность студенческих апартаментов. Купить комнату в студенческом общежитии на стадии строительства, когда застройщику нужно финансирование (которое банк не дает), легко. «Но кому вы будете ее продавать? Только таким же инвесторам, которые должны согласиться войти в проект, но уже не на старте, то есть не по минимальным ценам и без рассрочек. Плюс в нагрузку к недвижимости идут определенные условия, прописанные в договоре с управляющим, которые новый собственник вынужден будет принять», — говорит ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.
При владении целым комплексом этот риск ниже, но все равно число потенциальных покупателей априори меньше, чем в случае с обычным жильем.
Квартиры с лечением
По данным Savills, мировой рынок жилья для пенсионеров в настоящий момент только начинает развиваться, но уже оценивается в $152 млрд.
Наиболее активно пенсионные поселения строятся в США. В большинстве поселений недвижимость (это может быть квартира или коттедж) могут купить только люди старше 55 лет. Основные преимущества: безопасность, хорошая экология, широкие возможности для спорта и отдыха. Здесь есть гольф-поля, рестораны, пешеходные и велосипедные дорожки, фитнес-центры, магазины и т.д.
По данным Savills, в Великобритании сегодня насчитывается около 730 тыс. единиц жилья в домах престарелых. В основном это социальное жилье гостиничного типа, возведенное на базе безвозмездного финансирования в 1970–1980-х годах. Остальное — в основном здания, построенные специализированными домостроительными компаниями, которые в последнее время начали сдавать помещения в своих комплексах в аренду.
«Правила игры в данном сегменте все еще формируются, и сейчас мы буквально наблюдаем рождение нового рынка, подходящего для инвестирования. Демографическая ситуация и стареющее население с большими запасами средств будут поддерживать спрос на жилье, построенное и используемое с учетом индивидуальных потребностей», — подчеркивают аналитики Savills.
Современные дома престарелых в Германии представляют собой студии в жилых комплексах, включающих в себя реабилитационную инфраструктуру. «За счет лечебной составляющей жилье в домах для престарелых арендуется по более высоким ставкам (доходность вложений в них составляет 5–6%), нежели обычные апартаменты (приносящие доход 4% годовых)», — объясняет Владимир Масленников.
Дом со студиями или квартирами (от 30 единиц) для пожилых людей в Германии стоит довольно дорого — €18–22 млн. И это игра вдолгую, окупить вложения можно будет через 20–25 лет. Поэтому среди инвесторов стабильным интересом пользуется покупка отдельных номеров, которые стоят примерно столько же, сколько и апартаменты, — от $30 тыс. за 30 кв. м.
«Застройщики делают наценку 15–20%, в случае если им удается привлечь знакового управляющего — допустим, жилой комплекс отойдет в управление международной отельной сети», — говорит Анастасия Фалей.
Трудности управления
Минусы вложений в недвижимость для пенсионеров тоже есть. По мнению управляющего инвестициями в недвижимость и основателя компании Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в первую очередь это ограничения по количеству продаваемых объектов. Во многих странах мира для минимизации спекулятивного спроса государством определяется специальная квота — 50% объектов продаются местным инвесторам, а 50% — иностранцам. «Но основная опасность — покупка номера в доме престарелых, которым управляет частная компания. В этом случае инвестор теряет гарантии от государства, а это очень важный фактор риска», — говорит эксперт.
Не стоит забывать и о зависимости инвестора от управляющего. По сути, вся недвижимость специального назначения имеет ценность не сама по себе, а только вместе с сервисом, маркетингом, комьюнити, вплоть до атмосферы. «Именно от успеха бизнеса управляющего пансионатом для пожилых зависит рентабельность проекта. Если ключевой арендатор помещения не преуспеет (хуже того — обанкротится), найти нового или перепрофилировать здание будет намного сложнее, чем в случае с обычным жильем», — считает Анастасия Фалей.
При микроинвестициях — выкупе отдельной квартиры или комнаты — этот параметр еще важнее, потому что у мелкого собственника не будет возможности влиять на процесс управления.