Пансионная прибыль
Материалы выпуска
Высоты московского жилья Рынок «Строим по витрувианским принципам» Компетенция Квартиры «все включено» Инструменты Пансионная прибыль Инструменты «Сохранение капитала имеет первостепенное значение для инвесторов» Компетенция Валенсия вместо Каталонии Рынок
Инструменты
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Пансионная прибыль

Инвестиции в студенческие общежития и дома престарелых станут главными трендами грядущего десятилетия.
Фото: Getty Images Russia

Согласно данным последнего глобального исследования рынка жилой недвижимости компании Savills, в первой половине 2019 года институциональные инвестиции в сегмент жилой недвижимости по всему миру достигли $110 млрд. За истекший год данный показатель увеличился на 9%.

В то время как объем вложений в другие крупные классы активов уменьшился, инвестиции в сегмент жилой недвижимости за последние пять лет выросли на 56%, подсчитали в Savills. Это сделало жилье вторым по популярности инвестиционным активом после офисов.

Российские инвесторы продолжают наращивать свое присутствие в зарубежных локациях. По данным Банка России, в 2018 году россияне израсходовали на приобретение недвижимости за границей $1,234 млрд. А уже за первые шесть месяцев текущего года потратили на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом 2018-го.

«Россияне приобретают жилье для сдачи в аренду: это, как правило, квартиры и студии, номера в студенческих общежитиях и домах престарелых», — говорит вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников.

Доходные студенты

По мнению аналитиков, перспективным вложением является жилье специального назначения, в частности студенческие апартаменты. По данным Savills, уже третий год подряд объемы инвестиций в данный сектор по всему миру превышают $16 млрд. В прошлом году они составили $17,4 млрд.

По данным Knight Frank, численность студентов высших учебных заведений в мире достигла рекордных значений. В ЕС уже сейчас обучаются около 20 млн студентов. При этом на фоне роста числа студентов растет дефицит жилья. По данным Savills, на 1,9 млн студентов дневной формы обучения в Великобритании приходится только 625 тыс. мест в кампусах. В Германии на 1,6 млн студентов дневной формы обучения — 180 тыс. мест.

Именно эти две страны наиболее популярны у российских инвесторов. Большинство из них вкладываются в покупку апартаментов в столичных городах — Лондоне и Берлине. «В Лондоне конкуренция среди арендодателей выше, чем в Берлине. В британской столице вдвое больше студентов, чем в германской. Однако количество койко-мест студенческого жилья в Лондоне в пять раз превышает показатели Берлина», — утверждают аналитики Tranio.ru. По их подсчетам, доходность аренды в Лондоне выше, чем в Берлине.

В качестве общежитий в Великобритании нередко используются дома с малогабаритными квартирами-апартаментами. Все квартиры передаются собственнику в состоянии полной готовности для сдачи в аренду: с оборудованной и меблированной кухней и комнатами. По информации международного агентства недвижимости W1 Evans, гарантированная доходность в течение пяти лет составляет 8% годовых на готовый объект. В период строительства девелопер выплачивает инвесторам 6% годовых. Цены на такие объекты в британской провинции составляют от $80–100 тыс. за апартаменты площадью от 30 кв. м. В Лондоне порог входа выше и начинается от $150 тыс.

Впрочем, вложения в немецкий студенческий сектор надежнее. Во-первых, играет роль фактор Brexit. Во-вторых, число студентов в Германии каждый год растет, а в Великобритании эта цифра стабильна. «80% немцев не имеют собственных квадратных метров, поэтому всю жизнь снимают комнаты или квартиры. Активными арендаторами они становятся уже в студенческие годы», — рассуждает Владимир Масленников. По его данным, сдавая в аренду студенческое жилье, можно получать до 4,5% годовых (обычное жилье предоставлять в наем менее выгодно — обычно оно обеспечивает среднюю доходность лишь на уровне 3% годовых).

Издержки и риски

Величина прибыли на рынке студенческой недвижимости, во-первых, зависит от управляющей компании, во-вторых, от локации. В Великобритании, как правило, все комплексы студенческих апартаментов находятся рядом с университетами, супермаркетами, аптеками, остановками общественного транспорта и другими важными объектами студенческой жизни. Но так бывает не всегда. «Поэтому стоит отказаться от инвестиционного предложения, если объект построен вдали от университета. Невыгодное местоположение снижает доходность до 3–4% годовых», — отмечают в W1 Evans.

Бывает так, что в городе, где расположен университет или колледж, сдается много обычных квартир. В этом случае есть риск потери дохода. Эксперты советуют выбирать городки, где построили свои кампусы сразу несколько учебных заведений.

Но самый важный минус — низкая ликвидность студенческих апартаментов. Купить комнату в студенческом общежитии на стадии строительства, когда застройщику нужно финансирование (которое банк не дает), легко. «Но кому вы будете ее продавать? Только таким же инвесторам, которые должны согласиться войти в проект, но уже не на старте, то есть не по минимальным ценам и без рассрочек. Плюс в нагрузку к недвижимости идут определенные условия, прописанные в договоре с управляющим, которые новый собственник вынужден будет принять», — говорит ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.

При владении целым комплексом этот риск ниже, но все равно число потенциальных покупателей априори меньше, чем в случае с обычным жильем.

Квартиры с лечением

По данным Savills, мировой рынок жилья для пенсионеров в настоящий момент только начинает развиваться, но уже оценивается в $152 млрд.

Наиболее активно пенсионные поселения строятся в США. В большинстве поселений недвижимость (это может быть квартира или коттедж) могут купить только люди старше 55 лет. Основные преимущества: безопасность, хорошая экология, широкие возможности для спорта и отдыха. Здесь есть гольф-поля, рестораны, пешеходные и велосипедные дорожки, фитнес-центры, магазины и т.д.

По данным Savills, в Великобритании сегодня насчитывается около 730 тыс. единиц жилья в домах престарелых. В основном это социальное жилье гостиничного типа, возведенное на базе безвозмездного финансирования в 1970–1980-х годах. Остальное — в основном здания, построенные специализированными домостроительными компаниями, которые в последнее время начали сдавать помещения в своих комплексах в аренду.

«Правила игры в данном сегменте все еще формируются, и сейчас мы буквально наблюдаем рождение нового рынка, подходящего для инвестирования. Демографическая ситуация и стареющее население с большими запасами средств будут поддерживать спрос на жилье, построенное и используемое с учетом индивидуальных потребностей», — подчеркивают аналитики Savills.

Современные дома престарелых в Германии представляют собой студии в жилых комплексах, включающих в себя реабилитационную инфраструктуру. «За счет лечебной составляющей жилье в домах для престарелых арендуется по более высоким ставкам (доходность вложений в них составляет 5–6%), нежели обычные апартаменты (приносящие доход 4% годовых)», — объясняет Владимир Масленников.

Дом со студиями или квартирами (от 30 единиц) для пожилых людей в Германии стоит довольно дорого — €18–22 млн. И это игра вдолгую, окупить вложения можно будет через 20–25 лет. Поэтому среди инвесторов стабильным интересом пользуется покупка отдельных номеров, которые стоят примерно столько же, сколько и апартаменты, — от $30 тыс. за 30 кв. м.

«Застройщики делают наценку 15–20%, в случае если им удается привлечь знакового управляющего — допустим, жилой комплекс отойдет в управление международной отельной сети», — говорит Анастасия Фалей.

Трудности управления

Минусы вложений в недвижимость для пенсионеров тоже есть. По мнению управляющего инвестициями в недвижимость и основателя компании Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в первую очередь это ограничения по количеству продаваемых объектов. Во многих странах мира для минимизации спекулятивного спроса государством определяется специальная квота — 50% объектов продаются местным инвесторам, а 50% — иностранцам. «Но основная опасность — покупка номера в доме престарелых, которым управляет частная компания. В этом случае инвестор теряет гарантии от государства, а это очень важный фактор риска», — говорит эксперт.

Не стоит забывать и о зависимости инвестора от управляющего. По сути, вся недвижимость специального назначения имеет ценность не сама по себе, а только вместе с сервисом, маркетингом, комьюнити, вплоть до атмосферы. «Именно от успеха бизнеса управляющего пансионатом для пожилых зависит рентабельность проекта. Если ключевой арендатор помещения не преуспеет (хуже того — обанкротится), найти нового или перепрофилировать здание будет намного сложнее, чем в случае с обычным жильем», — считает Анастасия Фалей.

При микроинвестициях — выкупе отдельной квартиры или комнаты — этот параметр еще важнее, потому что у мелкого собственника не будет возможности влиять на процесс управления.