Цифровые технологии в сфере недвижимости — одно из наиболее консервативных в отношении технологий направлений в России, считают специалисты. Доля новостроек, в проекты которых закладываются решения «умного дома», в нашей стране, по словам руководителя направления «Цифровая недвижимость» МТС Артура Тузбекова, не превышает 1,7%. Тогда как в США, например, по данным PwC, устройства с соответствующими технологиями использует каждый четвертый потребитель.
Лишь около 5% российских управляющих компаний (УК) применяют цифровые решения в сфере управления объектами и их эксплуатации. «Российский proptech (property technologies — цифровые технологии в недвижимости. — РБК+) — это доли процента относительно мирового уровня, где по объему инвестиций лидируют США (более 60% от мировых инвестиций), затем следуют Китай и Евросоюз», — констатирует Артур Тузбеков.
IoT в помощь
Сейчас вопрос внедрения цифровых технологий особенно актуален для управляющих компаний, говорят опрошенные РБК+ эксперты. В том числе из-за ситуации, связанной с распространением нового коронавируса. В частности, как рассказал Денис Троценко, генеральный директор группы компаний «Юнисервис» (обслуживает более 3 млн кв. м жилой недвижимости бизнес-класса), за время режима самоизоляции собираемость платежей за коммунальные услуги ухудшилась: вовремя оплачивают услуги лишь 60–70% жителей: «Платежная дисциплина очень серьезно пострадала. Это связано с тем, что в информационном поле появляется много противоречивых сигналов об отмене штрафов и пеней за несвоевременную оплату. Многие потребители восприняли это как разрешение не платить».
При этом существуют технологии, позволяющие полностью автоматизировать процесс, объясняет Денис Троценко: «В частности, в жилом доме Balchug Viewpoint реализована система автоматической передачи данных с приборов учета четырех видов коммунальных ресурсов в облачную платформу МТС. Оттуда информация поступает в наш биллинг, где формируется счет, который в дальнейшем поступает клиенту в мобильное приложение для оплаты». Это, как говорят в компании, полностью «бесшовный» процесс, без вмешательства человеческого фактора, который в разы сокращает время по сравнению с традиционным способом обработки показаний счетчиков. «Кроме того, автоматический контроль не позволяет вмешиваться в работу счетчиков, «скручивать» их — любая аномалия будет сразу видна. Это позволяет значительно сократить число споров с клиентами, так как отсутствуют ошибки «ручного ввода», — рассказывает Троценко.
В МТС отмечают, что в марте—апреле 2020 года значительно вырос спрос на решения для УК, в первую очередь на программу VDome, которая объединяет CRM-систему для УК, мобильное приложение для жителей и мобильное приложение для мастеров. «Она дает возможность эффективно работать с жителями дома в период карантина, дачного сезона, отпусков, а также повысить эффективность работы благодаря автоматизированной системе сбора показаний счетчиков, удобной механике работы с мастерами и заявками, возможности проводить голосования в онлайн-формате и продвигать собственные платные услуги», — рассказал эксперт. В компании ожидают, что рост продолжится и после окончания режима самоизоляции, поскольку соответствующие решения обеспечивают достаточно быструю экономическую отдачу: в среднем на 50% повышается собираемость оплаты за ЖКУ, поскольку удается контролировать недобросовестных плательщиков и избегать споров с жителями.
В PwC, как следует из материалов исследований компании, сегодня рассматривают систему «умный дом» как третий уровень эволюции развития BIM-технологий (Building Information Modeling), когда в информационную модель закладывается не только этап проектирования, но и весь срок службы здания. «Изначально формируется единая 3-D-среда, содержащая всю информацию об объекте, к которой имеют доступ все участники проекта на протяжении всего его жизненного цикла», — говорится в материалах международной консалтинговой компании.
Как говорят в компании Autodesk, в проектную BIM-модель сразу закладывается возможность связи c комплексом необходимых датчиков и сенсоров, которые могут замечать образование дефектов, предупреждать о возникновении предаварийных ситуаций в системах коммуникаций, измерять давление, температуру, экологические параметры, интенсивность нагрузок, активность людских потоков. «С помощью датчиков осуществляется мониторинг объекта в режиме реального времени, контроль за его техническим состоянием. И все это отображается на цифровом двойнике объекта», — отмечает технический директор Autodesk в России и СНГ Петр Манин.
Для дома, для семьи
Спрос на решения smart-недвижимости на потребительском уровне в нашей стране тоже постепенно растет. «Примерно половина покупателей жилья, по нашим данным, потенциально заинтересованы в системах «умного дома» и готовы платить больше за технологии, которые обеспечивают безопасность и комфорт», — говорит Артур Тузбеков. Последние три месяца обострили этот интерес: вырос запрос на технологии, позволяющие осуществлять бесконтактный доступ в помещения, контролировать микроклимат или, к примеру, измерять температуру тела тех, кто входит в здание.
О запросе на smart-решения со стороны потребителей рассказали и участники рынка недвижимости, объясняя это в числе прочего экономическими причинами. По прогнозам экспертов PwC, общий экономический эффект от внедрения устройств «умных домов» в потребительском секторе за период до 2025 года составит порядка 387 млрд руб. «В целом за последние десять лет стоимость компонентов «умного дома» радикально сократилась, поэтому сейчас отдельные элементы этой технологии внедряются в разных сегментах жилья. Хотя преимущественно пока в новостройках бизнес-класса», — рассказывает коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева.
Наиболее распространенное решение — «умные» счетчики, которые при установке в квартире, по оценкам МТС, позволяют в среднем в два раза снизить личные счета за потребление воды и электричества. Еще на 10% снижается плата за общедомовые нужды, если счетчики и датчики протечек установлены в многоквартирном доме.
«Умный дом» также включает целый комплекс сервисов и приложений, основанных на интернете вещей (IoT): возможность со своего мобильного гаджета дистанционно управлять бытовыми приборами, регулировать температуру и влажность, включать подогрев полов и выбирать фильм в домашнем кинотеатре. МТС, например, сейчас в одном из ЖК делает систему, при которой вообще не нужно практически ничего трогать руками, рассказывает Артур Тузбеков: «При въезде на парковку камеры считывают номер машины, пешком на территорию входят только зарегистрированные жители, лифт сам везет на нужный этаж. Возможно добавление опции контроля состояния здоровья курьеров. В перспективе пандемия может сделать такие технологии более востребованными во всех сегментах».
В комплексе все системы «умного дома» реализованы пока лишь в единичных элитных проектах, уточняет управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Наиболее полно, по ее словам, концепция «умный дом» применена в таких проектах, как Barkli Gallery, «Рахманинов», некоторых ЖК девелопера Coldy. К примеру, в Barkli Gallery в единую систему цифрового управления интегрированы установка фильтрации воды, многоступенчатая система очистки и увлажнения воздуха, вакуумная система мусороудаления с охлаждением, IP-домофония, система управления и контроля доступа, видеонаблюдение и пр.
Масштабные решения
Системно развитие технологий «умной» недвижимости может проходить в рамках концепции Smart City. Соответствующие программы сегодня есть как на федеральном уровне (проект цифровизации городского хозяйства «Умный город» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» и национальной программы «Цифровая экономика»), так и на региональных, например проекты «Москва 2030», «Смарт Сити Казань».
По этим программам, в частности, многие новые здания сегодня оснащаются «умными» счетчиками электроэнергии. В обязательном порядке новые интеллектуальные приборы будут устанавливать в многоквартирных домах, вводимых в эксплуатацию после 1 января 2021 года. К 2023 году, согласно федеральному проекту «Умный город», smart-энергосчетчики должны быть установлены во всех жилых домах страны.
Артур Тузбеков считает, что ситуация с COVID-19 повысит требования к уровню цифрового оснащения офисов, магазинов, ресторанов. Компании будут уделять большее внимание санитарным нормам и постепенно менять подход к организации рабочего пространства: офисы будут становиться более гибким форматом, ближе к модели коворкинга. «Общественные помещения начнут оснащать датчиками для контроля микроклимата, на входах в коворкинги и офисы появятся устройства для бесконтактного измерения температуры. Сейчас мы разрабатываем и тестируем решения для цифрового офиса и надеемся скоро предложить его клиентам», — отмечает Артур Тузбеков.
По прогнозам аналитиков МТС, темпы роста рынка proptech в перспективе нескольких ближайших лет будут сравнимы с темпами роста розничной торговли устройствами для «умного дома» — порядка 20–30% в год.