В России становится все больше специализированных площадок для размещения производств. По данным Ассоциации индустриальных парков (АИП), в 2019 году их было 269 (в 2018-м — 227, в 2013-м — 80), а сейчас в реестре ассоциации фигурируют 334 такие территории. Общий объем инвестиций в создание 3,5 тыс. производств в индустриальных парках в России в 2020 году превысил 1,37 трлн руб. При этом парки и их комбинация со статусом ОЭЗ промышленно-производственного и технико-внедренческого типа выступают наиболее продуктивной формой размещения производств, указывают в АИП. Частные индустриальные парки действуют и создаются в 55 российских регионах, но больше всего их в Московской области (62 территории), Татарстане (13), Башкортостане (11) и Ленинградской области (10).
«Кооперация помогает развиваться всему кластеру»
Сергей Пчелинцев,
генеральный директор
УК «Новокузнецкий индустриальный парк»
Индустриальные парки в России стали отдельным направлением бизнеса, построенным на создании инфраструктуры. У него есть свои модели и правила.
Основные средства парки зарабатывают на сдаче помещений в аренду (80–90% общего дохода). Значительный финансовый поток (до 10% общего дохода) обеспечивают услуги консультационного характера и инженерной помощи по выстраиванию технологических процессов резидентов. Дополнительные заработки приносит обеспечение логистики, в нашем случае — прием и отправка грузов по собственным железнодорожным путям, а также отгрузка автотранспортом. Услуга по перевозке грузов важна резидентам, она сокращает их затраты на логистику.
В нашем парке в ТОСЭР «Новокузнецк» на площади 85 тыс. кв. м исторически сконцентрировались промышленные производства — машиностроители, производители металлоконструкций и предприятия металлообработки. Их услугами пользуются новые компании, например производитель ковшей для тяжелых экскаваторов, погрузчиков.
Кооперация между резидентами парка помогает развиваться всему кластеру: например, в парке есть компании, занимающиеся ответственным складским хранением товаров почти любых габаритов на открытых и закрытых складах.
Большинство парков зарабатывает на погрузочно-разгрузочных работах. Мы работаем с грузами свыше 15–20 т, а иногда и до 50 т. У нас есть техника такой грузоподъемности, так что резиденты избавлены от необходимости ее покупать и регистрировать для работы на опасных объектах. В отличие от ряда парков, которые зарабатывают и на продаже электроэнергии, мы с резидентов отдельную плату за нее не берем, хотя площадка имеет полное обеспечение инженерными коммуникациями: подведено электричество (15 МВт), а также природный газ и водоснабжение. Мы считаем эту услугу базовой, проявляя тем самым заинтересованность в том, чтобы к нам приходили качественные производства.
Бизнес завладел преимуществом
Если в 2013–2016 годах наблюдался примерно равный баланс государственных и частных площадок, то в последние годы наметился очевидный перевес в пользу последних. Так, в 2019 году в стране насчитывалось 177 индустриальных парков, проекты которых были инициированы бизнесом, а 2020 году их число выросло до 229: из них 144 парка — в статусе действующих, говорит старший эксперт по сертификации и аналитическим проектам АИП Петр Поляков. За прошлый год число частных парков увеличилось на четверть, а с 2013 года — более чем вчетверо, добавляет эксперт. В то время как государственных индустриальных парков в 2020 году в России стало лишь на девять площадок больше. Петр Поляков также отмечает, что в 2020 году число частных браунфилд-территорий (106 единиц) сравнялось с числом аналогичных гринфилд-парков (107 единиц).
«В случае с гринфилд экономические результаты от деятельности резидентов могут появиться только после завершения строительства их предприятий. Концепция браунфилд предполагает размещение резидентов из сегмента малого и среднего бизнеса в уже готовых производственных помещениях. Зачастую к услугам аренды нового здания добавляется и новое высокотехнологичное оборудование, на котором могут работать арендаторы. Такой тип парков быстрее показывает первые результаты», — отмечает заместитель директора департамента инвестиционной политики и развития предпринимательства Минэкономразвития РФ Олеся Тетерина. По ее словам, именно в формате "браунфилд" финансируются проекты технопарков, резиденты которых чаще всего не связаны с выпуском больших партий продукции и работают не только в области обрабатывающего производства, но также научных исследований, технических испытаний, а также связи, разработки программного обеспечения. «За кооперацией и фокусировкой резидентов на определенном направлении отрасли или сегменте в парке — будущее развития парков типа браунфилд, так как это способствует сокращению себестоимости конечной продукции, выпускаемой резидентами парка, и, соответственно, повышает их конкурентоспособность на рынке», — говорит генеральный директор УК «Новокузнецкий индустриальный парк» Сергей Пчелинцев.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко замечает, что формат индустриального парка «позволяет привлечь дополнительных покупателей или арендаторов как на земельный участок, так и на существующие производственные мощности, в том числе за счет налоговых льгот резидентам». В АИП поясняют, что в 41% действующих частных парках есть льготы по налогу на прибыль, в 40% — по налогу на имущество, у четверти — по земельному налогу и у 16% площадок — по транспортному налогу. «Утвержденный статус индустриального парка может упростить получение финансирования от кредитных организаций, а также позволяет установить каналы взаимодействия с органами власти», — добавляет Константин Фомиченко. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин считает оправданным использование земель под индустриальный парк, если речь идет о крупных земельных участках, «отведенных под промышленность или находящихся в сельхозназначении, но в локациях, где целесообразно развитие производственно-складской функции».
«Безусловно, создание производственных площадок весьма затратное мероприятие. В этой связи Минэкономразвития предусмотрено требование об обязательном частном софинансировании не менее 20% общей стоимости проекта со стороны управляющих компаний. Управляющие компании выполняют свои обязательства, а средний показатель внебюджетных средств финансирования составляет 35–38%», — говорит Олеся Тетерина.
Все чаще наблюдается трансформация бизнес-модели, в которой резидентная политика направлена на привлечение производств, дополняющих и расширяющих уже существующие, рассуждает Петр Поляков: «По сути, это следующий шаг укрепления специализации, когда между резидентами одной или смежных отраслей возникают кооперационные связи, приводящие к росту выпуска продукции в конкретном сегменте рынка». Константин Фомиченко отмечает, что самые ликвидные и в итоге привлекательные для их владельцев парки — это подготовленные площадки с очень точным соотношением локации и цены.
Доходы от парка
В Knight Frank говорят, что стоимость создания частного индустриального парка «в первую очередь зависит от его размера, так как при увеличении площади снижаются удельные затраты». Заместитель гендиректора Sendler & Co Татьяна Коваленко согласна, что на стоимость «однозначно влияет размер территории». «От этого зависят и строительные объемы, и затраты на проектирование, и на подключения. В зависимости от решений затраты могут отличаться в разы», — добавляет она. В Knight Frank оценивают расходы на создание площадки в формате гринфилд в 5–6 млн руб. за 1 га (для территорий свыше 2 тыс. га), уточняя, что для малых парков расходы могут доходить до 20–25 млн руб. в пересчете на гектар. В Sendler & Co также считают, что стоимость строительства инфраструктуры может достигать 25 млн руб. за 1 га. «Арендная ставка зависит от классов помещений, их оснащения и местонахождения, в производственных помещениях она может составлять 100–150 руб. за 1. кв. м в месяц. Если же помещение обустроено согласно особым требованиям резидента, ставки начинаются от 250 руб. за 1 кв. м в месяц», — описывает новокузнецкие условия Сергей Пчелинцев.
В АИП предпочитают измерять стоимость создания рабочего места в парке: в 2020 году на гринфилд-территориях этот показатель составил 15 млн руб. (в 2019 году — 17 млн), а в браунфилд-парках — 2,9 млн руб. (против 0,7 млн руб. в 2019 году).
Татьяна Коваленко из Sendler & Co говорит, что государственные парки и ОЭЗ в основном зарабатывают на первоначальных инвестициях резидента, строительстве и подключении к сетям. Тогда как частные парки, «не обладая столь сильными льготами, зарабатывают на услугах управляющих компаний». В Knight Frank говорят о двух основных статьях дохода частных парков — от девелопмента и эксплуатации.
УК смотрят на возможности замены капитального строительства модульными производственными зданиями, что позволяет снизить стоимость капитальных затрат, гибко подстроиться под запросы резидентов по размеру арендуемой территории, отмечает один из актуальных трендов Олеся Тетерина.
К доходам от эксплуатации, по словам Константина Фомиченко, относятся услуги управляющей компании, а также поставки электроэнергии, тепла, водоснабжения «в том случае, если парк является ресурсодержателем». Максим Паздников, сопредседатель правления АИП, оговаривается, что лишь 15% действующих частных индустриальных парков имеют «собственную генерацию». По его словам, этому есть несколько причин: не на всех площадках это возможно из-за отсутствия газоснабжения, не всегда генерация выгоднее подключения к сетям (особенно в случае с браунфил-парками).
«Дополнительно на площадках парков предоставляются услуги поиска поставщиков сырья, товаров и комплектующих для резидентов, хранения (склады класса В), социальные условия для резидентов (душевые, раздевалки, офисные блоки). Отдельное направление — меры по повышению экологической безопасности парков, переработки отходов. С этой целью также привлекаются резиденты», — добавляет Олеся Тетерина. Кроме того, отмечает представитель Минэкономразвития, УК ведут мониторинг основных государственных мер поддержки, осуществляют помощь резидентам в продвижении, содействуют в привлечении кредитных средств, — а наиболее продвинутые управляющие компании уже даже создают цифровых двойников своих парков, подключая услуги управления складскими операциями и транспортировки товаров от специализированных операторов.
Индустриальный шеринг
В Knight Frank оценивают, что частные индустриальные парки окупаются за 7–12 лет. Такие же оценки приводят и в АИП, отмечая, что сроки окупаемости таких территорий «сильно зависят от их размера, резидентной политики и бизнес-модели». Олеся Тетерина прогнозирует, что наиболее сильными трендами в развитии парков станут проекты, обеспечивающие полные технологические цепочки с высокотехнологичными резидентами, кластеры и площадки с гибкой организацией пространства.
Управляющий партнер «Джи Ди Пи Квадрат» (управляет частной ОЭЗ в Ступино) Екатерина Евдокимова связывает будущее парков с «индустриальными коворкингами». «Промышленность развивается так, что индивидуальные заводы будут скорее исключением, чем правилом. Планируем создавать пространства с промышленными роботами, которых можно настраивать так, что коворкинги смогут использоваться несколькими предприятиями. Это новая ступень индустриального развития, так называемая «Индустрия 4.0». Если раньше промышленнику надо было дать инфраструктуру и земельный участок, то сейчас ему нужен готовый шеринговый завод, где он сможет арендовать время, линии и сотрудников», — рассуждает Евдокимова.
