— Однозначно да. При этом стоит учитывать, что с заявками на размещение в индустриальном парке к нам приходят только успешные развивающиеся компании. Тех, чей бизнес сворачивается, мы не видим. Входящий поток заявок у нас остается стабильно высоким с начала 2021 года. Была пауза из-за неопределенной ситуации в начале прошлого года, но с третьего квартала сделки с новыми резидентами вернулись в активную стадию. И мы реально видим, что у российского бизнеса есть большой запрос на расширение и модернизацию производственных мощностей.
Из действующих резидентов «Марьино» одна европейская компания продала бизнес российским инвесторам, при этом завод не остановился. И еще один производитель из сферы автопрома остановил работу, но сдал свое здание в аренду, так что на уровень деловой активности в парке эти изменения не повлияли. Остальные резиденты продолжают работу в обычном режиме, как российские, так и иностранные.
— Насколько формат индустриальных парков остается актуальным в нынешних условиях?
— Как правило, руководство промышленных предприятий, когда задумывается о расширении производства, рассматривает разные варианты: снять площади в аренду, купить готовые помещения или построить новый завод с нуля. А индустриальный парк — это универсальный формат, он дает возможность выбрать практически любую опцию из вышеперечисленных.
Разумеется, есть нюансы, связанные с конъюнктурой локальных рынков. Так, концепция нашего индустриального парка основана на том, что компании приобретают у нас земельные участки, строят и эксплуатируют предприятия — мы не предлагаем помещения в аренду. Любое промышленное предприятие проектируется от технологии производства, поэтому строительство на участке гринфилд — оптимальный вариант для многих промышленников. Кроме того, в Санкт-Петербурге почти нет в продаже новых площадей для производств, так как старые промышленные зоны в центре города осваиваются исключительно под высокорентабельные жилищные проекты.
Готовые участки с коммуникациями и документами — это главный плюс индустриальных парков. Выбор, приобретение и инженерную подготовку земельного участка можно сравнить с заливкой фундамента при строительстве дома — экономия на нем приведет к негативным последствиям в дальнейшем. Многие желающие сэкономить несколько миллионов рублей обжигались на том, что, купив дешево «голую» землю, в дальнейшем обнаруживали, что обеспечить ее полноценную инженерную подготовку в обозримой перспективе невозможно. Либо запредельно дорого. И весь проект развития производства или подвисал на долгие годы, или требовал дополнительных инвестиций и временных решений.
По моим ощущениям, после пандемии в сознании российских промышленников произошел перелом. Многие поняли, что размещение производства в индустриальном парке — это не роскошь, а простой и эффективный способ улучшения показателей, прогнозируемости сроков реализации и бюджета проекта.
— В Ассоциации индустриальных парков сообщали, что спрос на готовые производственные площадки увеличивается с 2022 года. Какие площадки, на ваш взгляд, пользуются большим спросом, гринфилд или браунфилд?
— Спрос сильно зависит от региона и потребностей конкретной компании. Например, браунфилд (территории старых заводов, застроенные в разной степени отремонтированными цехами) лучше годится для аренды. В сером поясе Петербурга сдается достаточно много таких помещений, но с размещением в них нового производства связано достаточно много рисков как технических (изношенные сети, ветхие здания), так и коммерческих, ведь арендатор попадает в прямую зависимость от арендодателя.
На участке гринфилд можно строить любой новый завод с нуля. Это более затратно, но все можно сделать в точном соответствии с потребностями того или иного производства, что дает высокую эффективность на стадии эксплуатации и выпуска продукции.
— Кто сейчас основные резиденты вашей площадки, изменился ли их состав в последние два года?
— До 2020 года большинство наших резидентов были иностранцами, а с 2021 года это в основном российские компании. Они представляют разные сектора промышленности, большей частью химию и производство различного оборудования. В будущем, думаю, тренд на привлечение в наш парк отечественного производителя, главным образом из сегмента среднего бизнеса, сохранится.
— Ваш парк находится недалеко от границы с Финляндией и Эстонией. Раньше это было одним из конкурентных преимуществ парка. Актуально ли это теперь?
— Действительно, ранее в своих презентациях мы продвигали географическую близость к границе. Это было важно для компаний, получающих сырье из Европы или отгружающих туда продукцию. Но на деле в доле производства наших резидентов экспорта практически не было. Как, собственно, и сейчас. Те же европейские компании строили заводы для выхода на российский рынок.
Импорт сырья и комплектующих всегда был важен. В то же время локализация в России предполагала как раз переход на местных поставщиков, что выгодно и с логистической, и с финансовой точки зрения.
В целом значительных перемен за последние годы не произошло. Нельзя сказать, что теперь мы находимся в «медвежьем углу». Ведь в агломерации Санкт-Петербурга живет около 6 млн жителей, и многие компании ориентируются на локальный либо на федеральный рынок. Ключевая задача практически всех новых резидентов «Марьино» — увеличить свою долю рынка, пользуясь ситуацией, когда многие их конкуренты приостановили работу, снизили обороты или как минимум не развиваются.
— Ваш парк — один из немногих сертифицированных по ГОСТу. Это дает какие-то преимущества для бизнеса?
— Мы были в числе первых сертифицированных индустриальных парков в стране. Считаем сертификацию правильной идеей, это позволяет систематизировать организованные промышленные площадки и дает инвестору некую гарантию качества подготовки участка. Она подтверждает, что объект соответствует законодательно утвержденным требованиям к территории, инфраструктуре, управляющей компании.
Конечно, сертификация не является для резидентов критерием выбора парка, никто, кто искал участок, никогда ее не спрашивал. Но в долгосрочной перспективе это правильный шаг, ведь когда-то ни в одном сегменте недвижимости не было сертификации, а сейчас сложно себе представить бизнес-центр, склад или отель, которому не присвоен тот или иной рейтинг.
