Цены начали движение вниз
В Москве в 2014 году рублевые цены на первичном рынке выросли во всех сегментах. В то же время, по данным «НДВ-Недвижимости», средние цены в долларах снизились на 30%.
С начала 2014-го по настоящее время, по данным «Инком-Недвижимости», цены на бизнес-класс повысились в среднем на 10% (276 тыс. руб. за 1 кв. м), комфорт-класс подорожал на 25% (209 тыс. руб.). Такой значительный рост специалисты компании связывают с выходом на рынок более дорогих проектов комфорт-класса по сравнению с теми, что реализовывались в начале прошлого года. В новостройках экономкласса стоимость квадратного метра к настоящему моменту выросла на 7%, достигнув отметки 168 тыс. руб. По данным «Метриум Групп», наибольший рост рублевых цен отмечался в элитном сегменте – +36% (674 800 руб.).
Однако цифры прошлого года нельзя считать показательными. «Был январь, в котором цены выросли колоссально за счет первой волны ажиотажного спроса, был сентябрь со второй волной, а декабрь стал рекордным по объемам продаж», – отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. Повышенный спрос, по мнению экспертов, был вызван паническими настроениями населения и попыткой спасти рубли от обесценивания.
По оценкам «ИРН-Консалтинг», в четвертом квартале минувшего года из-за ажиотажного спроса поглощение жилья в новостройках экономкласса в Москве выросло вдвое, комфорт-класса – в полтора раза, бизнес-класса – на четверть по сравнению с предыдущим кварталом. Это подтверждает и статистика Росреестра. По итогам года был поставлен очередной рекорд по количеству сделок на первичном рынке недвижимости: за 12 месяцев заключено свыше 24 тыс. договоров долевого участия. Этот показатель на 13% превышает аналогичный за 2013 год.
И все-таки цены пошли вниз. По данным Est-a-Tet, за февраль 2015 года снижение цены отмечено по всем сегментам, в среднем на 4,1%. Наибольшее падение отмечено в экономклассе – на 6,3%.
За прошедший год рынок «переварил» колоссальный объем нового предложения, реализация которого в обычном состоянии растянулась бы на несколько лет. То есть отложенный спрос, который мог реализоваться в 2015–2016 годах, тоже иссяк.
После такой активизации спроса на фоне общего экономического спада в 2015 году рынок ожидает стагнация, прогнозируют эксперты.
Противоречивые прогнозы
В вопросах ценообразования сегодня нет единых позиций. Себестоимость строительства растет, поэтому у девелоперов нет экономических предпосылок к снижению цен. При этом спрос снижается, что не может не привести к тому, что рано или поздно многим просто не на что будет не только запускать новые проекты, но и довести до финальной точки уже строящиеся.
В 2015 году стоимость квадратного метра может вырасти на 20%, считает президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. С ним согласен и партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский: «Рост себестоимости в проектах, где доля импортных материалов и компонентов больше 30%, составит минимум 20%, и это оптимистичная цифра».
По словам Александра Ручьева, за последние три месяца стоимость стройматериалов выросла на 5–30%. «Растут себестоимость строительства и стоимость кредитов, а цена квартир практически неизменна, что формирует отложенный рост цен, и в дальнейшем цена квадратного метра неизбежно будет увеличиваться», – аргументирует свое мнение эксперт.
По оценке Владимира Богданюка, в процентном соотношении стоимость строительно-монтажных работ выросла в среднем на 15–20% за счет удорожания строительных материалов. Объемы использования западных материалов и технологий в новостройках зависят от класса строящегося объекта недвижимости: в элитном сегменте на них приходится 50–60%, в премиум-классе – 40%, в бизнес-классе – 20–30%, в эконом- и комфорт-классе – не более 10–15%, говорит аналитик.
По мнению Дмитрия Котровского, в первую очередь повышение цен коснется тех классов, где отказ от качественных импортных материалов размывает границы сегмента, не позволяя девелоперу полноценно позиционировать для покупателей свой проект как бизнес-класс, премиум-класс.
Однако старший аналитик Sberbank Investment Research Юлия Гордеева полагает, что тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014 года и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. «На рынке с высоким уровнем конкуренции и достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы, вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет», – прогнозирует эксперт.
По ее мнению, девелоперы будут вынуждены абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязаны к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность снизится более чем на 7%, считает Юлия Гордеева.
По словам директора по стратегическим коммуникациям девелоперской группы ГРАС Петра Кирилловского, вероятнее всего, нас ждет сценарий, где снижение спроса составит до 30% при снижении стоимости жилья на 10%.
В условиях кризиса в первую очередь спросом будут пользоваться готовые жилые комплексы. «В таких проектах возможен рост цен в пределах инфляции. Среди новых объектов, которые выйдут в 2015 году, ожидается высокий уровень конкуренции. В таких условиях у застройщиков не будет возможности повышать цены. Если раньше новые проекты выходили с дисконтом в 10–15%, то сейчас девелоперы вынуждены снижать цену. Поэтому не исключено, что новые проекты выйдут с дисконтом к рынку уже в 20–30%», – прогнозирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Застройщики возвращаются к скидкам
Несмотря на заявления девелоперов о стабильном интересе к их предложениям со стороны покупателей жилья, статистика, как, впрочем, и действия самих застройщиков, говорит об обратном. За первые два месяца 2015 года количество договоров участия в долевом строительстве в Москве уменьшилось в 2–2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, заявил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в интервью телеканалу «Москва 24».
Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос. Девелоперы формируют специальные акции и условия приобретения квартир. Большинство из них работают над тем, чтобы предложить потенциальным покупателям альтернативу ипотеки в сегменте массового жилья и бизнес-класса. Уже сегодня некоторые компании в массовом сегменте открыто предлагают скидки в 15–20%. В элитном сегменте скидки достигают 30–40%.
В то же время значительные скидки и демпинг одного застройщика влияют на финансовую устойчивость всего рынка. «При этом есть целый ряд девелоперов, которые вдумчиво подходили к отношениям с банками и менее от них зависимы, но и они сегодня вынуждены реагировать на маркетинговые действия конкурентов, которые попросту приучают покупателей к скидкам. Мы помним тот принцип карточного домика, который сработал в 2009 году. Кажется, первую карту кто-то уже достал», – замечает Дмитрий Котровский.
По мнению Петра Кирилловского, девелопер не должен всеми силами удерживать цены – выиграет тот, кто проявит наибольшую гибкость. «В существующей ситуации себестоимость строительства значительно возрастает, но цены корректируются за счет скидок. Все оценивают ситуацию на рынке реалистично. В отличие от 2008–2009 годов рынок недвижимости встретил сложности во всеоружии, с готовностью адекватно отвечать на возникающие вызовы», – считает он.
Риски
Неблагоприятная экономическая ситуация в стране, безусловно, оказывает влияние на рынок недвижимости и увеличивает риски как девелоперов, так и покупателей. Сегодня самая насущная проблема застройщиков – получение финансирования на строительство и развитие проекта, для покупателей – стать обманутым дольщиком, считают опрошенные эксперты.
После того как Центробанк повысил ключевую ставку, произошло подорожание проектного финансирования. «Банки предлагают девелоперам, по сути, запретительные ставки в 25–27%, что делает привлечение кредитов крайне невыгодным», – говорит Мария Литинецкая.
В зоне риска сейчас находятся в первую очередь девелоперы с большой кредитной нагрузкой, им важно не столько заработать, сколько хотя бы получить средства для погашения кредитных обязательств перед банками. В противном случае они могут потерять бизнес. «Застройщику в такой ситуации необходимо любым способом обеспечивать непрерывный денежный поток, пусть даже и привлекая покупателей значительными скидками», – считает Дмитрий Котровский.
Кризис может зачистить ряды застройщиков жилой недвижимости в России. По самым оптимистичным прогнозам, рынок могут покинуть около 20% девелоперских компаний, считает Дмитрий Котровский. В основном это коснется небольших и малоизвестных компаний. «Сегодняшний кризис вряд ли окажет на рынок такой же очищающий эффект, как прошлый, отсеявший мошенников и компании-однодневки. На этот раз с рынка может уйти средний бизнес, который просто не сможет работать при высокой стоимости кредитов», – считает эксперт.
Отсутствие доступной ипотеки грозит остановкой фактически всему рынку недвижимости. Минстрой РФ признал, что объем жилищного строительства в России в 2015 году может сократиться на 10–15%. Значительно более серьезное падение ожидается на рынке ипотеки. По его прогнозу, он сократится вдвое – до 800 млрд руб. (в 2014 году объем выдачи ипотеки составил 1,7 трлн руб.). Из этой суммы половина может быть выдана в рамках программы субсидирования ставки на первичном рынке. (см. материал на стр. 12)
За последние несколько лет доля ипотечного кредитования на первичном рынке достигла очень высокого уровня – в среднем около 40%, а в зависимости от проекта этот показатель в 2014 году мог составлять 70% и более.
«В условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз. В свою очередь, это повлечет за собой сокращение финансового потока от дольщиков, за счет которого сегодня возводится большинство новостроек. Без денежной подпитки многие проекты окажутся на грани заморозки – девелоперы не смогут финансировать строительство и отвечать по своим обязательствам перед банками», – предостерегает Мария Литинецкая.
Все это грозит появлением новой волны обманутых дольщиков. «Особенно это касается проектов на начальной стадии реализации, наиболее зависимых от покупательского потока. В меньшей степени пострадают крупные застройщики с вертикально интегрированным холдингом (например, с собственным производством). Также уверенно будут себя чувствовать девелоперы, реализующие проекты в Старой Москве, спрос на такие объекты будет всегда», – прогнозирует Мария Литинецкая.
По мнению экспертов, спрос не будет однородным по сегментам рынка жилья, массовый и доступный сегмент изменение спроса коснется в меньшей степени. «Максимальное сужение спроса ожидается в сегментах элитного жилья и дорогого бизнес-класса. С оттоком покупателей столкнутся небольшие компании и проекты с неудачным расположением – спрос однозначно сместится в сторону хорошо расположенных ликвидных площадок и крупных компаний с подтвержденной репутацией. И если у крупных компаний снижение спроса может составить не более 10%, то небольшие компании могут столкнуться с серьезными трудностями, в том числе с привлечением банковского финансирования», – считает Александр Ручьев.
Антикризисные стратегии
Застройщики уже сейчас ищут пути снижения расходов на строительство, чтобы нивелировать рост стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Это смена подрядчиков, поставщиков, сокращение операционных расходов, снижение доли импорта при закупке строительных, отделочных материалов, технологий и компонентов, переориентация на отечественных производителей.
По мнению Петра Кирилловского, со стороны застройщика целесообразно диверсифицировать риски. Это касается как источников финансирования, ведения гибкой ценовой политики, так и формирования запаса высоколиквидных рыночных предложений, которые в критической ситуации способны быстро привлечь финансовые потоки, поясняет он.
«Многие еще в ноябре-декабре пересмотрели планы по наращиванию девелоперских портфелей, отложили вывод на рынок тех проектов, которые были готовы на бумаге либо уже начали строиться, но продажи по ним еще не стартовали», – рассказал Дмитрий Котровский.
В новых проектах девелоперы пересматривают квартирографию в сторону уменьшения комнатности и метража квартир либо перепрофилируют проекты в более низкие классы, говорит Владимир Богданюк.
Кроме того, каждый застройщик сегодня пытается найти соинвестора. «На развивающемся рынке инвесторам, как правило, не предоставляются никакие дополнительные скидки, продажи ориентированы на розницу. Ввиду падения спроса ситуация изменилась. Возможно, вернется практика расчета с подрядчиками квартирами, как это было популярно в кризис 2008–2009 годов», – предполагает Мария Литинецкая.
По мнению экспертов, это может привести к снижению качества строительства. Возможна также переориентация в сторону панельного домостроения. Каждый будет искать свой способ и разрабатывать собственную стратегию действий в кризисной ситуации, считает Мария Литинецкая.
