В 2014 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 1,7 трлн руб. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на долю первичного рынка жилья пришлось около 40% этого объема. В 2015 году таких рекордов ждать не стоит. Объемы могут сократиться до 425 млрд руб., прогнозирует Минстрой. Уже в феврале 2015 года в Москве было зарегистрировано на 23,5% меньше ипотечных сделок, чем годом ранее: около 2,3 тыс. против 3 тыс., отмечает Росреестр. А спрос на квартиры в новостройках, по данным столичных чиновников, по итогам двух месяцев 2015 года упал больше чем в два раза.
По оценке старшего аналитика Sberbank Investment Research Юлии Гордеевой, сейчас с привлечением кредитных средств в стране продается около 30% всего жилья и от 40 до 80% – на первичном рынке в зависимости от объекта продажи. Без государственной поддержки падение продаж на первичном рынке с помощью ипотеки может стать критичным – до 10 раз, что существенно усугубит ситуацию в строительной отрасли в целом, заявили в пресс-службе ВТБ24.
Банки ужесточают требования
Масштабы спада будут зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов, прогнозирует Юлия Гордеева: «Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен». Сейчас, по данным АИЖК, ставки по ипотечным программам основных игроков рынка (топ-10 по объемам выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2014 года) варьируются от 14,5 до 27% годовых. Возможно, снижение 13 марта Центробанком ключевой ставки до 14% позволит сделать кредиты несколько дешевле.
Даже ставки 16–20% годовых, которые сейчас обеспечивают банку в лучшем случае минимальную маржу, для конечного потребителя неприемлемы
Основные игроки рынка ужесточили и условия выдачи кредитов. «К примеру, лидеры рынка увеличили размер минимального первоначального взноса до 20% (ранее 15%), а ряд других банков, входящих в топ-10, – до 40%. Кроме того, игроки рынка пытаются компенсировать высокую стоимость фондирования за счет дополнительных доходов от практически обязательного личного страхования», – говорит начальник отдела маркетингового анализа АИЖК Сергей Алешкин. «Многие программы были приостановлены или вообще свернуты. Банки значительно подняли размеры вступительных взносов по ипотеке, перестали выдавать деньги под залог. Отношение к потребителю стало более предвзятым. Как следствие, число отказов выросло с 10 до 40%», – рассказал руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов.
Даже ставки 16–20% годовых, которые сейчас обеспечивают банку в лучшем случае минимальную маржу, для конечного потребителя неприемлемы и одновременно с ужесточением требований к заемщику делают ипотеку труднодоступной для населения, признают в ВТБ24. Банки фиксируют резкое снижение обращений за кредитами, подтверждает Роман Строилов, но это связано не только с ужесточившимися требованиями самих банков: «В первую очередь люди сами стали более осторожными и не хотят так просто расставаться с деньгами, брать на себя обременение в виде кредитов».
400 млрд руб. составит объем госпрограммы ипотечного кредитования на ближайший год
Банки также стали проверять гораздо более скрупулезно объекты кредитования и застройщиков, отмечает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. Происходит повышение процента строительной готовности для аккредитации новостроек. Так, в Сбербанке аккредитацию могут получить проекты со строительной готовностью не ниже 30%, в ВТБ24 и DeltaCredit – от 70–80%, отмечают в Est-a-Tet. Более внимательно банки стали подходить и к проверке девелоперских компаний. Обращают внимание на время существования компании, особенно на то, как она пережила прошлый кризис и с какими показателями из него вышла, на опыт работы в сфере жилищного строительства, портфель реализованных и реализуемых проектов, темпы строительства, финансовые показатели.Все это может привести к тому, что будут отложены или даже заморожены сроки реализации как бумажных проектов, так и тех, что находятся на ранних этапах строительства. А основной спрос со стороны населения будет сфокусирован на строительных проектах с высокой и средней стадиями готовности, прогнозирует начальник отдела маркетингового анализа АИЖК Сергей Алешкин.
Как поддержат ипотеку
Чтобы исправить ситуацию, правительство запустило программу специального ипотечного кредитования, по которой планируется выдать кредитов на сумму 400 млрд руб. по ставке 12% годовых. Льготы распространятся только на квартиры в новостройках стоимостью до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и Московской области. «Это меры, направленные не только на субсидирование процентной ставки, но и на стимулирование самих застройщиков», – поясняет директор департамента жилищной политики Минстроя России Гаянэ Кизарьянц. На эти цели в федеральном бюджете 2015 года планируется выделить до 20 млрд руб., в том числе 9 млрд руб. за счет перераспределения средств ФЦП «Жилище» на 2011–2015 годы. Общее количество выданных ипотечных кредитов в денежном эквиваленте благодаря господдержке должно составить не меньше 800 млрд руб., говорит Гаянэ Кизарьянц. Программа действует до 1 марта 2016 года, но может закончиться раньше, если ключевая ставка опустится до 9,5% годовых. Некоторые банки заявили о своем интересе, участвовать в программе. Анонсировали свои планы Сбербанк, ВТБ24, «Банк Москвы», Райффайзенбанк, Абсолют Банк, Связь-банк, «ДельтаКредит», «Открытие» и ЛОКО-Банк. В течение года Сбербанк планирует выдать льготных кредитов на 200 млрд руб., ВТБ24 – на сумму около 100 млрд руб. Это 75% от общего объема программы.
