Активная реализация проектов малоэтажной застройки началась после кризиса конца нулевых. В свой ассортимент их включили даже крупные застройщики, которые традиционно специализировались на многоквартирных домах. С 2010 года они начали выводить на рынок как мультиформатные жилые комплексы, включающие коттеджи, таунхаусы и дома с квартирами, так и моноформатные – только с малоэтажными квартирными домами.
Проблемы терминологии
В российском законодательстве нет четкого определения понятия «малоэтажное жилье». Только в 49-й статье Градостроительного кодекса, посвященной вопросам госэкспертизы проектной документации, перечислены описания некоторых архитектурных типов малоэтажных домов.
К ним относятся индивидуальные жилые дома, таунхаусы (не более десяти блоков), а также многоквартирные дома (не более четырех секций). Высота домов во всех случаях не должна превышать трех этажей.
По версии члена-корреспондента Российской академии естественных наук (РАЕН) Анатолия Асаула, малоэтажным жилым комплексом считается жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуры, единую службу управления и обслуживания.
С точки зрения участников рынка, малоэтажные комплексы сегодня сформировали полноценный сегмент первичного рынка городского жилья. Его характерные черты: проекты реализуются девелоперами в рамках федерального закона №214 об участии в долевом строительстве, дома являются местом постоянного проживания, а в состав комплексов входят здания этажностью от одного до пяти и разным набором квартир – от студий и «однушек» до четырехкомнатных.
Если придерживаться такого подхода, то в московском регионе в общей сложности уже построено и находится на стадии строительства около 250 проектов малоэтажной застройки: как комплексных, так и маломасштабных.
При этом в фазе активной реализации на первичном рынке Подмосковья, по словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, находятся около 100 комплексов, из них 44 – в радиусе 20 км от МКАД. На присоединенных столичных территориях – около десяти ЖК, шесть из них – в радиусе 20 км. «Малоэтажка» в Новой Москве сосредоточена в таких районах, как Южное Бутово (мкрн «Бутовские аллеи»), поселок Марьино (ЖК «Рутаун» и «Спортивный квартал»), поселок Десеновское (ЖК «Новые Ватутинки» и «Андерсен»). По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», 65% предложений приходится на моноформатные жилые комплексы, 35% – на мультиформатные.
Ставка на низкий этаж
Одним из определяющих факторов для роста малоэтажного сегмента стала градостроительная политика властей на разных уровнях. С осени прошлого года в Министерстве строительства разрабатывается проект федерального закона, который направлен на активизацию строительства малоэтажного жилья. Он предусматривает создание новых возможностей для жилищной кооперации при строительстве малоэтажных домов. Об этом в одном из интервью порталу «РБК-Недвижимость» рассказывала директор департамента жилищной политики Минстроя России Гаянэ Кизарьянц.
Почти на всей территории Московской области летом прошлого года были введены ограничения высотности при строительстве новых домов – не более девяти этажей, за исключением 15 городов с численностью населения более 100 тыс. человек.
В Новой Москве этажность зданий регламентируется по трем зонам. В первом поясе, а это 10–15 км от МКАД, разрешат строить 12-этажные здания; во втором – 6–9-этажные дома; в третьем, который граничит с Калужской областью, в основном планируется малоэтажная застройка: таунхаусы, коттеджи и дома не выше пяти этажей.
В прошлом году на присоединенных к столице территориях в рамках реализации малоэтажных проектов без учета индивидуального жилищного строительства было возведено 171 тыс. кв. м жилья. Общий объем ввода на территории ТиНАО составил 1,6 млн кв. м.
В аналитическом центре девелоперской группы ОПИН утверждают, что малоэтажные квартирные проекты по количеству корпусов занимают уже около 27% от всего предложения новостроек Новой Москвы и Подмосковья. Причем львиная доля приходится на проекты класса комфорт – около 77%.
Малоквартирные дома против коттеджей
Из-за роста количества малоэтажных проектов на рынке загородной недвижимости московского региона произошли системные изменения. «Градостроительная политика подмосковных и столичных (на территориях Новой Москвы) властей привела к тому, что земли по Новой Риге, минскому, киевскому направлениям, которые раньше считались элитными, сейчас застраиваются дешевым малоэтажным жильем, в массе которого «растворяются» дорогие поселки», – говорит управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его словам, в новых условиях сегментирование рынка недвижимости за границами Старой Москвы по географическому признаку теряет свою актуальность. Направление перестает быть определяющим параметром для класса объектов.
Лидируют по объему предложения малоэтажных комплексов, по данным Est-a-Tet, Волоколамское и Пятницкое шоссе – около десяти комплексов, 77 тыс. кв. м. Наибольший объем предложения малоэтажных квадратных метров сосредоточен в Истринском районе.
Впрочем, есть направления, где малоэтажное строительство пока представлено слабо. Это Ярославское, Симферопольское, Алтуфьевское и Дмитровское шоссе.
Рыночные предложения
На территории Новой Москвы, по данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», по итогам четвертого квартала 2014 года в фазе активного предложения насчитывалось 11 комплексных малоэтажных поселков – около 2,2 тыс. квартир (за год это количество сократилось на 31,3%). Средняя площадь – 73,3 кв. м.
Стоимость квадратного метра в домах варьируется от 34,6 тыс. руб. за 1 кв. м в ЖК «Ширяевские усадьбы» в ТАО до 100 тыс. руб. за 1 кв. м в ЖК «Вилла Рива» в Троицке. Средняя стоимость новомосковских объектов, по данным «Инком-Недвижимости», сегодня составляет 8,2 млн руб. – это на 34,7% дороже, чем в феврале прошлого года.
Бюджет покупки в малоэтажных многоквартирных проектах на территории Московской области сегодня сопоставим с покупкой в высотной новостройке: от 2,5 млн до 6 млн руб. на расстоянии до 30 км от МКАД. Средняя цена, по данным ОПИН, – около 70 тыс. руб. за 1 кв. м.
К примеру, в ЖК «Малая Истра» однокомнатная квартира обойдется в 3 млн руб. в корпусе, сдача которого запланирована на четвертый квартал 2015 года. В корпусе, который будет сдаваться на два года позднее, «однушка» стоит на 300 тыс. руб. меньше. Площадь квартир-студий в ЖК «ГольяноVo Park» в Балашихе – 28,6–34,1 кв. м, цена 1 кв. м – от 81 тыс. руб. Таким образом, студия обойдется немногим дороже 2,7 млн руб.
Тенденции и прогнозы
Тенденции в сегменте малоэтажных квартирных домов практически полностью дублируют ситуацию на рынке многоквартирных домов: в конце прошлого года наблюдался бум продаж, аналогичный тому, что был на рынке городского жилья. Классический загород (коттеджи, усадьбы), по словам Владимира Яхонтова, был востребован меньше. За декабрь многие девелоперы малоэтажного жилья в разы перевыполнили планы продаж. На этом фоне декабрьские повышения цен по некоторым проектам достигали 10–20% в месяц.
Для застройщиков малоэтажной недвижимости сейчас настало время высоких рисков. Пониженный спрос приводит к снижению темпов продаж и, как следствие, сложной финансовой ситуации для девелоперов
«Экономическая ситуация сильно действовала на покупателей, и подчас они даже не мониторили цены окружающих жилых комплексов, соглашаясь на покупку в первом попавшемся проекте», – говорит Владимир Яхонтов.
А вот в январе практически все застройщики ощутили и падение интереса, и снижение объемов продаж. К среднему уровню прошлого года продажи упали на 30%. По отношению к четвертому кварталу 2014 года спад составил 60%.
Сейчас падение спроса продолжается. Во многом оно объясняется тем, что обладатели рублевых накоплений удовлетворили свои потребности в квадратных метрах в конце минувшего года. Поэтому сейчас на рынке основной покупательский спрос формируется клиентами, не успевшими вложить свои рублевые сбережения в недвижимость в прошлом году, а также теми, у кого назрела реальная необходимость в покупке жилья.
Эксперты практически не берутся делать прогнозы на будущее. Повышение спроса может спровоцировать любое изменение валютного курса.
По мнению директора департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрея Кройтора, из-за трудностей с кредитованием проекты останутся без дополнительного финансирования и будут строиться на реверсионные средства. «Это значит, что обострится борьба за покупателя. Те застройщики, которые смогут предложить максимально выгодные условия, смогут и дальше развивать проекты. При этом расслоение на успешные и умирающие проекты неизбежно», – подчеркивает эксперт.
Девелоперы признаются, что следует ожидать уменьшения количества выхода на рынок новых проектов малоэтажных квартирных домов и замедления темпов существующих строек.
В любом случае для застройщиков малоэтажной недвижимости сейчас настало время высоких рисков. «Пониженный спрос приводит к снижению темпов продаж и, как следствие, сложной финансовой ситуации для девелоперов. Наименее рисковыми на сегодняшний день остаются проекты в высокой стадии готовности либо те, где уже построены и введены в эксплуатацию определенные корпуса или очереди, – говорит Андрей Кройтор. – Прибыль от продаж в данных проектах будет направляться на достройку, а не на покрытие операционных расходов, как в случае с объектами на начальной стадии строительства».
При этом Владимир Богданюк из Est-a-Tet утверждает, что спрос на удачные проекты малоэтажного строительства в три-четыре раза выше, чем на аналогичные по классу и бюджетам покупки квартиры в высотных домах. Секрет прост. Это максимально комфортная среда обитания, которая создается в малоэтажных проектах за счет низкой плотности застройки, благоприятного природного окружения, интересной концепции и архитектуры, применения принципов квартальной застройки, ощущения «европейского пригорода» и опции «двор без машин».
