Одежду в долгий ящик
Доля простаивающих арендопригодных площадей в столичных торговых центрах за последние два года увеличилась, по разным оценкам, в два-три раза. В процентом выражении произошедшее выглядит еще более удручающим: в отдельных объектах пустует до половины пространства и более. Причем для новых торговых центров такие показатели превратились чуть ли не в норму. Как полагают в компании CBRE, сегодня крупным проектам достаточно иметь 56% от числа магазинов, которые планируется разместить в торговом центре, чтобы покупатели испытывали психологический комфорт и возвращались в торговый центр снова и снова.
В старых торговых комплексах количество вакантных площадей растет. При этом отток арендаторов разных сегментов неодинаков. По словам генерального директора компании RRG Дениса Колокольникова, все товары и услуги можно разделить на три группы. Первая — максимально защищенная в любой экономической ситуации. В нее входят продукты питания, коммунальные и медицинские услуги, а также затраты на транспорт. Именно на эти категории товаров и услуг цены растут быстрее всего, а поскольку доходы россиян не увеличиваются, тратить на основные нужды приходится все больше. Скажем, если в 2013-м — начале 2014 года москвичи расходовали на продукты питания 31–32% своего бюджета, то теперь этот показатель составляет 38%. Как результат, в 2016 году многие продуктовые ретейлеры открыли в России рекордное количество новых магазинов за всю историю своего существования.
Поскольку одни статьи расходов возросли, другие автоматически сократились. Произошло это за счет двух следующих групп. Вторая группа — это отчасти защищенная категория потребления, в которую входят детские товары, недорогие развлечения типа кинотеатров, а также общепит, которым по-прежнему пользуются весьма активно. Парадоксально, но в эту группу попадает и косметика: представительницы прекрасного пола не готовы снижать на нее расходы. И, наконец, третья группа — самая незащищенная. Это, например, fashion (одежда и обувь) и спортивные товары. Сюда же относится бытовая техника, на которую помимо кризиса повлиял и массовый отток покупателей в интернет-магазины. Именно в этой группе в кризис товарооборот и доходы падают максимально, и это серьезная проблема для торговых центров.
Доходы со второго этажа
Все среднестатистические торговые центры устроены примерно одинаково. На первом этаже размещаются якорные арендаторы, ключевые бренды и прикассовые галереи. На последнем — кинотеатр, операторы развлечений и фуд-корт. А между ними — арендаторы, торгующие одеждой и обувью. При этом арендные ставки для якорных арендаторов всегда были невысокими — им отводилась трафикообразующая роль. То же касается и последнего этажа, задача которого — удерживать посетителей внутри торгового центра. Основные доходы торговый центр получал со второго этажа (большинство ТЦ — трехэтажные), на который сейчас приходится основная доля пустующих площадей.
По данным директора отдела торговых помещений в Москве компании CBRE Марины Малахатько, до кризиса, то есть в 2013 году, помещения площадью 150 кв. м для размещения магазинов одежды и обуви в топ-30 столичных торговых центров сдавались в среднем по 74,5 тыс. руб. за квадратный метр в год. Это позволяло собственникам уверенно держаться на плаву. В последние годы владельцы многих торговых центров были вынуждены радикально пересмотреть политику платежей. Чтобы удержать арендаторов, они предложили операторам fashion-профиля платить за аренду небольшую фиксированную ставку, а также процент с оборота.
По информации RRG, во многих случаях арендные ставки на торговые галереи приблизились к ставкам якорных арендаторов. В результате экономическое положение торговых центров заметно ухудшилось. Так, финансовые показатели тех объектов, что открылись в последние два-три года, оказались ниже плановых на 30–40%, что не только существенно удлиняет срок их окупаемости, но подчас не позволяет даже погашать взятые на строительство кредиты. Чтобы выживать, приходится придумывать нестандартные ходы.
Зона модной посадки
Универсальных рецептов, позволяющих исправить ситуацию во всех торговых центрах сразу, не существует. Однако общие тренды в изменении структуры арендаторов прослеживаются довольно четко. Главный из них связан с попыткой заполнить второй этаж, поменяв fashion-операторов на арендаторов того же профиля, как бы парадоксально это ни звучало. Так, по данным Colliers International, среди всех новых арендаторов, появившихся за последний год в успешных торговых центрах, открывшихся ранее 2016 года, 59% пришлось именно на fashion-магазины. Логика в том, что полностью покупать одежду и обувь люди не перестали, но теперь они предъявляют к товарам иные требования: приемлемые цены при достойном качестве. Классические магазины выполнить эти требования, как правило, не могут (из-за роста стоимости производства и закупки). Не помогают даже распродажи, которые вместо традиционных двух-трех месяцев теперь длятся по полгода. Поэтому им на смену приходят иные арендаторы, например стоковая сеть «Фамилия», которую ранее в крупные торговые центры пускали не часто. Но именно она имеет возможность дешево закупать модные вещи, а из-за высокого товарооборота сдерживать розничные цены.
Есть и альтернативные способы заполнить торговую галерею. Одно из таких решений разработала компания JLL, придумавшая формат UniMarket (уникальный подход плюс универсальное решение). Основные участники формата — молодые дизайнеры и мелкие производители. Под маркет выделяется единое пространство, где каждый из арендаторов получает собственную зону (от 3 до 150 кв. м) на небольшой срок — обычно до трех месяцев. Молодым дизайнерам это выгодно: ранее из-за высоких арендных ставок и больших площадей под аренду у них не было возможности представлять свои коллекции в торговых центрах. Покупателей в такие зоны притягивают лояльные цены, необычный ассортимент, заметно отличающийся от однообразных товаров сетевых магазинов, а также быстрая ротация арендаторов. Торговый центр в зависимости от успешности участников маркета получает от 5 до 40% процентов с товарооборота.
«Такой проект под названием «ЛугLook» успешно функционирует в ТЦ «Монпансье» в Санкт-Петербурге, пользуется стабильным спросом потребителей, и наполнение в нем меняется регулярно, — рассказывает Наталья Якименко, региональный директор департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL. — Аналогичный проект «Аквариум» в ТЦ «Водный» в Москве был временным решением: его основной задачей было привлечение новой целевой аудитории, усиление посещаемости второго этажа и стимуляция продаж соседних арендаторов, и теперь заменен постоянным арендатором — площади были сданы в аренду».
Фермерство на завтра
Существенные изменения происходят в структуре и составе арендаторов, специализирующихся на товарах и услугах второй группы, в которой потребление в кризис уменьшается не очень сильно. Так, во многих торговых центрах заметно расширяется и модифицируется зона общественного питания, уже не ограничиваясь одним фастфудом. «Ключевым примером может служить сеть ТРЦ «Мега», которая на протяжении последних нескольких лет проводит реконцепцию своих фуд-кортов, а также пула арендаторов ресторанов, в том числе за счет привлечения в проект новых брендов, среди которых и заведения авторских концепций, — рассказывает партнер компании Colliers International Анна Никандрова. — Например, в московских объектах ими стали Obed Bufet, Cook’kareku, Zotman, Correa’s, Plovberry, Refresh, кафе фермерского кооператива LavkaLavka и другие. По нашим оценкам, именно сегмент общественного питания в настоящее время является одним из наиболее активно развивающихся в ретейле и востребованных у потребителей».
Значительно увеличивается и зона развлечений, превращая почти все торговые центры в торгово-развлекательные или даже хобби-центры, наполненные скалодромами, панда-парками, контактными зоопарками и прочими интересностями. «Особой популярностью пользуются детские развлекательно-образовательные зоны: Kidzania в ТРЦ «Авиапарк», город профессий «Кидбург» в ТРЦ «Ривьера», «ЦДМ на Лубянке» и других, — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome Алексей Гарстуков. — А в качестве мини-якорного или якорного арендатора все чаще зовут супермаркеты товаров для хобби вроде «Леонардо». Например, такой скоро откроется в ТРЦ «Райкин Плаза».
Но есть и более креативные варианты. Скажем, театральная студия «Гоголь-центр» в ТРЦ «Мозаика», мобильный филиал Библиотеки имени Некрасова в ТРЦ «Океания», мультимедийная выставка Artplay Media и кулинарная студия Юлии Высоцкой в ТРЦ «Авиапарк», выставочное пространство «Art Коробка» в ТРЦ «Ривьера» и другие. Объединяет эти новинки то, что большой отдачи по арендной плате от них ждать не приходится, они работают на трафик и удержание посетителей.
Преобразования, происходящие в торговых центрах, почти не коснулись категории продуктов питания. Поскольку на них люди стали тратить больше, вполне логично было ожидать расширения ассортимента товаров этой категории и появления новых торговых сетей. Однако этого не произошло. Как исключение можно привести ГК «Ташир». «В качестве антикризисной меры они создали свой собственный универмаг Take Away специально для ТЦ «Рио» на Киевском шоссе, — рассказывает Марина Малахатько из CBRE. — Но теперь планируют открыть еще два универмага в других своих успешных проектах: «Рио» на Ленинском и в Avenue South-West на «Юго-Западной», поскольку для компании универмаг стал полноценным бизнес-направлением».
В некоторых торговых центрах появился такой формат, как фермерские рынки, однако пока он мало распространен. «Причина в том, что в этом сегменте отсутствуют мощные сетевые операторы, — поясняет Денис Колокольников из RRG. — С одной стороны, в этом нет ничего плохого: сетевые операторы такому формату не очень нужны. С другой — далеко не каждый торговый центр готов пустить к себе арендаторов с обычного колхозного рынка, хотя именно на таких рынках и формируются наиболее правильный ассортимент и качество. Безусловно, в торговых центрах начинают появляться такие операторы, как LavkaLavka, — с собственной униформой, тележками, доставкой. Но пока их очень мало, эта тенденция лишь формируется».
