Последние два года серьезно поменяли расстановку сил на первичном рынке столицы: девелоперы массово заявляли новые проекты, цена «квадрата» падала, количество ипотечных программ росло. Стоимость «входного билета» неуклонно снижалась и даже достигла невиданного для Москвы минимума 3 млн руб. При этом мнения экспертов о том, на каком этапе сейчас находится рынок новостроек — восстановления или рецессии, разнятся. Например, по данным компании «Метриум Групп», в июне 2015 года средняя стоимость квадратного метра достигла пика в 160 740 руб., после чего начала неуклонно снижаться. Эта рецессия продолжалась почти год, до мая 2016-го, когда стоимость массового жилья в Москве достигла дна (141 200 руб.).
«Начиная с июня мы начали фиксировать восстановление цены, которое в относительном выражении достигло 5,4% за пять месяцев. Более того, октябрьская цена за «квадрат» соответствует уровню последнего предкризисного месяца — декабря 2014 года (147 250 руб.). Таким образом, цены на рынке массовых новостроек Москвы вернулись на докризисный уровень, и сейчас уместнее говорить о нормализации ситуации на первичном рынке, а не о падении цен», — утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
В свою очередь, аналитики компании «Миэль-Новостройки» отмечают, что за последний год средняя цена «квадрата» в старых границах Москвы снизилась на 10,4%, до 193 тыс. руб. за квадратный метр. В сегменте эконом она потеряла 1,3% (115,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в сегменте комфорт было отмечено снижение на 9,4%, до 148,3 тыс. руб. за 1 кв. м, и лишь в бизнес-классе эксперты наблюдают рост на 3,1%, до 247,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно снизился и средний чек покупки. В старых границах Москвы по итогам октября он составил 12,2 млн руб. (в экономклассе — 5,8 млн руб., в комфорт-классе — 8,1 млн руб., а в бизнес-классе — 18,2 млн руб.). По сравнению с прошлым годом средний бюджет покупки сократился на 8,1%. Снижение чека было зафиксировано во всех сегментах (эконом — на 9,6%, комфорт — на 9,8%, бизнес-класс — на 1,5%).
«Цены уже достигли возможного минимума. При этом если в отдельных локациях снижение цен и фиксируется, то из-за выхода на продажу новых проектов в «дешевых» классах (эконом, комфорт), однако «внутри» классов снижения цен уже не наблюдается», — отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Снижение цен происходило на фоне активного вывода на рынок новых проектов. За год, по данным компании «Миэль-Новостройки», на рынок Москвы вышли 35 новых проектов, преимущественно комфорт— и бизнес-класса. Александр Пыпин утверждает, что в московском регионе девелоперы в этом году активно запускали новые проекты в столице и области вблизи МКАД. «Это территории, где можно реализовать квадратный метр по цене выше 75 тыс. руб. На остальных территориях из-за роста себестоимости и снижения платежеспособного спроса новые проекты практически не появляются», — говорит эксперт. По его словам, темпы вывода новых проектов осенью не снизились — многие девелоперы стремятся запустить проекты до начала 2017 года, когда изменится законодательство. Напомним, что 1 января вступит в силу ряд дополнений к федеральному закону № 214, регулирующему взаимоотношения застройщиков и дольщиков. В частности, страхование договоров между дольщиками и застройщиками будет проводиться через компенсационный фонд, из которого при появлении у застройщика проблем дольщики смогут получить средства на достройку дома.
При этом аналитики «Метриум Групп» утверждают, что вывод новых проектов все же замедлился, и считают это еще одним признаком оздоровления рыночной динамики. «В октябре этот показатель практически не изменился по отношению к сентябрю: число квартир, представленных на рынке массового сегмента, увеличилось только на 0,3%. Между тем с начала года объем предложения рос каждый месяц на 2,3%, тогда как за аналогичный период 2015-го он возрастал на 4,6%. Таким образом, динамика объема предложения также нормализовалась, что связано как с возросшим спросом, так и более взвешенной политикой девелоперов, которые теперь не стремятся любой ценой «выбросить» на рынок больше квартир», — утверждает Мария Литинецкая.
Спрос: рекорды и тренды
Вывод на рынок бюджетных проектов в Москве не остался незамеченным покупателями. За десять месяцев текущего года, по данным Росреестра, было заключено 26 918 договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения: за весь прошлый год ведомство зарегистрировало 19 667 ДДУ, а в 2014-м — 24 029; даже в относительно благополучном в экономическом плане 2013 году участники долевого строительства подписали только 21 251 договор. Правда, в сентябре этого года число сделок все же снизилось, что обеспокоило участников рынка. «Необычная активность в летние месяцы привела к затишью на рынке в начале делового сезона. Число сделок в сентябре оказалось на 30% ниже, чем в августе. Хотя и чуть выше, чем в сентябре прошлого года», — отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Впрочем, сентябрьское затишье заметили не все. «У нас довольно ровная статистика, а ключевые показатели сентября и октября (количество звонков, посещаемость объектов, объем совершаемых сделок) лишь на 2–5% отстают от рекордных летних показателей», — рассказал Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. И действительно, уже в октябре было заключено рекордное число ДДУ — 3383, что превысило предыдущий пик, достигнутый в августе (3354), и показатель декабря 2014-го (3156). Таким образом, в октябре 2016 года Росреестр зарегистрировал самое большое количество сделок на рынке долевого строительства за всю его историю.
Еще одна важная тенденция, которую отмечают эксперты, — снижение популярности апартаментов. В очередном раунде борьбы «квартиры vs. апартаменты» официальное жилье, похоже, побеждает. «Новый тренд проявился в том, что рост предложения по квартирам стал опережать рост предложения по апартаментам. По стоимости квадратного метра апартаменты стали понемногу догонять квартиры. При этом средняя цена реальной продажи апартаментов растет, а средняя стоимость квартир падает», — отмечает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов. И покупатели, соответственно, все чаще выбирают квартиры. «Доля сделок с апартаментами в прошлом году составляла 24% в общей структуре сделок, а в текущем году снизилась до 13%. Это связано с тем, что предложение бюджетных проектов с квартирами постоянно растет и составляет очень мощную конкуренцию апартаментам, главным козырем которых была как раз более низкая стоимость», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Что дальше?
В ближайшей перспективе участники рынка ожидают роста — как предложения, так и продаж. «В ноябре-декабре те, кто планирует сейчас приобрести квартиру в новостройке, выйдут на сделку. Первая и самая главная причина — завершение программы субсидирования ипотечной ставки. Пока в сознании граждан этот факт недооценен. Вторая причина — в декабре, как правило, покупатели уже имеют объективное представление о перспективах и размерах ожидаемых годовых бонусов и 13-х зарплат, что позволяет им планировать существенные покупки», — прогнозирует Виктор Прокопенко.
Объем предложения в Москве будет расти и, по общему мнению участников рынка, побьет рекорды. Например, по итогам трех кварталов текущего года было выдано на 25% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период прошлого года, а если исходить из площадей, на которые выдано разрешение, то тут рост составляет 50%. При этом в Подмосковье стоит ожидать снижения объемов предложения. В связи с пониженным спросом застройщики в Московской области проводят более сдержанную политику и стараются концентрироваться именно в ближайшей зоне от МКАД (не далее 5–7 км), где интерес покупателей к новостройкам остается на высоком уровне.
Резкого роста цен на новостройки в ближайшей перспективе, скорее всего, не произойдет. «Высокая конкуренция среди застройщиков и сниженная платежеспособность граждан не позволит завышать цены», — отмечает Наталья Шаталина. Тем не менее в следующем году рынку предстоит адаптироваться к новым законодательным изменениям, которые лягут дополнительным обременением на себестоимость проектов. Поэтому вывод в продажу новых проектов может замедлиться. Также влияние окажет и прекращение программы ипотечного субсидирования — это значит, что застройщикам придется переформатировать характер взаимодействия с банками, предусмотреть дополнительные затраты на совместные программы по снижению ипотечных ставок, вырастет доля в продажах по рассрочкам и иным альтернативным ипотеке программам.
«В выигрыше может оказаться рынок апартаментов, которого законодательные изменения коснутся в меньшей степени», — говорит Александр Пыпин. По его словам, в 2017 году в московском регионе вырастет доля квартир, реализуемых застройщиками в сданных в эксплуатацию домах с оформленными свидетельствами о собственности, в том числе по специальным ипотечным программам, что может привести к дальнейшей стагнации на вторичном рынке.
