Апартаменты представляются застройщикам оптимальным антикризисным продуктом, который по цене доступнее, чем квартиры, но не менее востребован потребителем. Далеко не на всех участках, где раньше было предусмотрено возведение бизнес-центра, можно построить жилой дом, даже если участок имеет прекрасную локацию в центре города. Кроме того, жилье в отличие от апартаментов, согласно градостроительным нормам, придется дополнительно обеспечивать социальной и коммунальной инфраструктурами, большим количеством машино-мест, соблюдать жесткие регламенты по инсоляции и прочие требования. Апартаменты всех этих минусов для девелопера лишены.
Пробы пера
Впервые в массовом порядке трюк с превращением кабинетов в апартаменты российские девелоперы начали практиковать во время кризиса конца 2000-х годов. К примеру, компания KR Properties применила подобный прием сразу в трех своих проектах: «Даниловская мануфактура 1867», Manhattan House и «Николаевский дом». Изначально они планировались исключительно как деловые центры, но с учетом новой ситуации в их составе появились апартаменты.
Девелоперская компания MR Group также изменила концепцию трех многофункциональных комплексов — «Водный», «Фили Град» и «Савеловский Сити», сократив в них офисную составляющую и увеличив долю апартаментов. «Реконцепция была связана с началом затоваривания на рынке офисных площадей и падением спроса, при этом сегмент жилой недвижимости комфорт-класса в Москве демонстрировал стабильность», — вспоминает директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. Напомним, что де-юре апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, однако де-факто они на российском рынке недвижимости чаще всего позиционируются и используются как помещения для постоянного проживания. «Благодаря диверсификации предложения в рамках проекта (жилье-офисы-торговля) мы избавились от локального затоваривания и поддержали спрос на площади. Кроме того, за счет концепции «живу-работаю-отдыхаю» был создан синергетический эффект», — продолжает Евгения Старкова. Сейчас, по ее словам, в МФК «Водный», «Фили Град», «Савеловский Сити», которые еще продолжают строиться, реализовано, соответственно, 75, 80 и 45% апартаментов.
Следующим катализатором реконцепции «из кабинетов в апартаменты» стал запрет на строительство новых бизнес-центров внутри Третьего транспортного кольца, который в 2013 году ввели столичные власти. «Тогда многие застройщики, которые планировали возводить на своих площадках офисы, стали искать альтернативные возможности», — напоминает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Трансформеры нашего времени
Кризис, который начался в 2014 году и сопровождался антироссийскими санкциями, нанес офисному рынку еще один болезненный удар, заставивший владельцев объектов существенно снизить арендные ставки и почти полностью перейти на рублевые взаиморасчеты с арендаторами. Так, в 2014 году ставки аренды московских офисов класса А, по данным компании JLL, предоставляющей финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости, упали до $450–650 за квадратный метр (на 22% по отношению к показателям 2013-го). Уровень вакантных площадей вырос до 28,4% (в 2013-м —18,2%). Из-за антироссийских санкций из нашей страны ушли некоторые зарубежные компании, которые обеспечивали значительную долю спроса на высококлассные офисы.
С декабря 2014 года по февраль 2015-го власти Москвы, по данным руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, пересмотрели согласование около полусотни проектов, где вместо бизнес-центров инвесторы захотели построить объекты другого профиля. В список тогда, в частности, вошли проекты «Рапид» на Гродненской улице (30,4 тыс. кв. м), «Мебельная фабрика № 1» на Новослободской, 24 (21 тыс. кв. м), «Стрелецкая слобода» в Большом Николоворобинском переулке (35 тыс. кв. м).
Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев в качестве примера приводит целый список проектов, где текущий кризис подтолкнул владельцев офисных проектов к решению переформатировать их в апартаменты: Only, «Кленовый дом» (корпус с апартаментами), «Пресня Сити», Neva Towers (апартаментная часть в офисной башне), «Резиденция Тверская», «Апартаменты на Рязанке», «Большевик», Afi Residence, Atlantic Apartments, Малая Ордынка, 19.
Сейчас перспективу сокращения доли офисов в пользу апартаментов в своих комплексах, по информации эксперта, рассматривают такие девелоперы, как «Ташир» (МФК на Аминьевском шоссе), Sezar Group (апарт-комплекс на Масловке), О1 Properties (Greendale, «Кутузов», «Авион»), компания Sminex (Jazz), «ФлэтиКо» (МФК на Нахимовском), «Сбербанк Капитал» («Царев Сад»).
Они того стоят
Преимущества апартаментов перед офисами очевидны. «Лоты апартаментов легче продать, что позволяет девелоперу обслуживать свои обязательства перед банком в рамках выданного проектного финансирования. Апартаменты — это более быстрые деньги и устойчивый спрос. Их стоимость на 20–30% выше по сравнению с офисами», — отмечает Александр Шибаев. Апартаменты лучше продаются и сдаются в аренду на начальных этапах строительства. Для наиболее качественных и удачно расположенных проектов, где есть высокий спрос, застройщику может даже не понадобиться привлечение значительных кредитных средств. Из апарт-проекта собственнику всегда легче выйти с прибылью, продав его полностью или частями.
Справедливость этих тезисов сейчас во многом подтверждается конкретными примерами. Один из них — проект культурно-делового комплекса «Большевик» (реновация территории бывшей одноименной кондитерской фабрики). Здесь девелопер, компания O1 Properties, принял решение отдать три корпуса под апартаменты вместо запланированных изначально офисов. «Всего за один месяц после запуска продаж было реализовано около 10% апартаментов, что дает нам основания верить в коммерческий успех проекта», — рассказал РБК+ генеральный директор девелоперской компании Александр Островский. Решение о включении в состав комплекса апартаментов, по его словам, было принято после ввода в эксплуатацию первой — исключительно деловой — фазы проекта. «Мы увидели, что, с одной стороны, продолжается стагнация на рынке офисов и вывод новых проектов, особенно класса А, затруднен. С другой стороны, на примере уже реализованных на «Большевике» деловых и рекреационных пространств мы наблюдали повышенный спрос на лофты. После чего пришли к выводу, что необходимо увеличить долю апартаментов», — добавил Александр Островский.
Трудности перевода
Обычно реконцепция из офисов в апартаменты происходит на ранних этапах реализации проекта. Хотя, как говорят риелторы, на рынке есть случаи, когда решение о перепрофилировании происходило на более поздних стадиях. При этом конкретных примеров они не называют, очевидно, опасаясь навредить репутации проектов, поскольку изменение функционального назначения здания уже после выхода на стройплощадку сопряжено с рисками снижения качества проекта, конструктивных и технических ограничений.
К примеру, проблемы могут возникнуть с такой банальной вещью, как туалеты. «Если для бизнес-центра иногда достаточно пары санузлов на весь этаж, то для апартаментов ванные и туалетные комнаты должны быть предусмотрены в каждом отдельном помещении», — объясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Елена Мишина. Также сложности могут возникнуть из-за сплошных стеклянных фасадов без открывающихся окон (что часто предусматривается проектной документацией для офисных центров), из-за недостаточной инсоляции, отсутствия лоджий и балконов, необходимости создания дополнительных инженерных шахт и пр.
Еще одна распространенная проблема — большие площади этажей. «Зачастую в тех комплексах, где офисы переделаны в апартаменты, площадь этажа составляет не менее 1 тыс. кв. м. То есть на этаже могут располагаться десять апартаментов и даже больше. В высокобюджетных проектах этот фактор является критичным», — говорит Дмитрий Халин.
Запоздалое решение о реконцепции приводит к потерям и для самих девелоперов. По мере повышения готовности площадки затраты на изменение концепции растут. «Кого-то из застройщиков ждет новое согласование всей разрешительной документации, кого-то — более трудоемкий процесс, связанный с изменением технических и качественных характеристик проекта, проведением дополнительных коммуникаций, увеличением ресурсных мощностей, переделкой вентиляции и т.д.», — замечает Елена Мишина. Но при этом, по ее словам, иногда даже очень высокие затраты на перевод могут быть оправданны. «Хотя они и уменьшают прибыль застройщика, но повышают шансы реализовать проект, а не оставлять мертвым грузом на балансе нераспроданные вакантные площади», — продолжает риелтор.
Александр Островский отмечает, что у офисных помещений есть свои плюсы, которые нужно грамотно использовать при реконцепции. По его словам, офисный центр с точки зрения инженерии более сложный проект, требующий установки специальных систем вентиляции, теплообмена, IT-обеспечения и т.д. К офисам предъявляются более высокие требования с точки зрения безопасности, потому что в сопоставимых по площади помещениях находится большее количество людей и организовать, например, систему пожарной эвакуации сложнее, чем в жилом объекте. «Преимущества офисных зданий особенно очевидны, если их проектирование проводилось учетом международных стандартов экологической эффективности (BREEAM, LEED и др.). Планировочные решения в таких зданиях предполагают, например, максимальную утилизацию солнечного света за счет высоты потолков и величины окон, что является дополнительным преимуществом помещения вне зависимости от его функции», — говорит Александр Островский.
Впрочем, некоторые участники рынка вообще негативно относятся к экстренному переформатированию из офисов в апартаменты. «Мы такие вещи не практикуем и не планируем, потому что это ущемляет интересы владельцев будущих апартаментов. Помимо функциональной и технической специфики самих помещений есть еще очень важный момент, который касается случаев, когда девелоперы смешивают офисы и апартаменты в одном здании. Это создает массу неудобств для людей, которые там живут и не хотят постоянно находиться в окружении офисных клерков», — высказала свое мнение генеральный директор девелоперской компании Capital Group Валентина Становова. В качестве примера она привела комплекс небоскребов «Око» в «Москва-Сити», где одна башня изначально проектировалась полностью под апартаменты, а вторая — как офисная и жильцы никак не пересекаются с сотрудниками, работающими в БЦ.
По словам Дмитрия Халина, переформатирование офисов в апартаменты не будет носить перманентный характер. Он считает, что вопрос о реконцепции офисов в жилье в Москве будет полностью исчерпан через два-три года, когда на офисном рынке установится баланс спроса и предложения. «К тому же специалисты в Москомархитектуре сейчас стараются выявлять случаи «подражания» жилью и вносят коррективы в проекты, чтобы застройщики не строили апартаменты на продажу под видом чисто офисных зданий», — замечает Дмитрий Халин.
