Все промышленные парки России: подробные характеристики
Отрасль индустриальных парков стабильно растет, следует из отчета Ассоциации индустриальных парков России (АИП) по итогам 2021 года: за прошлый год общая площадь индустриальных парков в России увеличилась на 118 га, число резидентов — на 527 компаний, превысив 4 тыс., а количество созданных рабочих мест — на более чем 35 тыс. Последнее значение — рекордное за историю наблюдений, отмечают аналитики АИП. В целом средний темп роста числа резидентов и созданных ими рабочих мест — параметров, считающихся ключевыми для результативности промпарков, — за последние девять лет составил 18,5 и 19,7% в год соответственно. Доля заполненных территорий промпарков в 2021 году в целом увеличилась на 10 п.п. и достигла 65%.
В отдельных регионах спрос на готовые производственные и складские помещения по-прежнему значительно превышает предложение, отмечает генеральный директор индустриального парка «Красный Яр» Александр Сиваев: «Заполняемость индустриальных парков в Красноярском крае, например, уже выше 90%».
Рост заполняемости парков обеспечил рентабельность управляющих компаний, говорит директор ООО «Интером», руководитель проектов развития промышленной инфраструктуры Егор Казанцев: «Многие индустриальные парки и ОЭЗ успешно прошли период пандемии и научились работать эффективнее». Резервы для оперативного размещения новых производств и обеспечения деятельности, по его оценкам, составляют 14 тыс. га территории с подведенной инфраструктурой и 6,4 млн кв. м готовых помещений для резидентов.
«На место иностранных инвесторов приходят российские»
Александр Паршуков,
директор по развитию
Индустриального парка «Марьино»
В постковидном 2021 году был настоящий бум продаж земельных промышленных участков: мы закрыли сразу десять сделок — рекордное число за всю историю парка. В числе резидентов ИП «Марьино» больше 20 компаний самой разной специализации, включая производство медицинских изделий, автокомпонентов, металлоконструкций, лакокрасочной продукции, а также склад логистического оператора.
Конечно, геополитическая ситуация и санкционная политика не могли не сказаться на работе наших резидентов: некоторые компании вынуждены корректировать проекты строительства предприятий, другие пересматривают цепочки поставок компонентов и оборудования, третьи ищут новые рынки сбыта. Некоторые предприятия меняют владельцев: у уходящих из России иностранцев бизнес приобретают российские инвесторы.
Поток заявок от иностранных компаний практически прекратился. Даже предприятия из дружественных стран не всегда готовы работать в России, опасаясь наложения вторичных санкций, которые могут негативно повлиять на их глобальный бизнес.
Тем не менее спрос на промышленную инфраструктуру сохраняется. Его генерируют российские компании, имеющие стабильное финансовое положение и стремящиеся расширить долю на рынке, освободившуюся за счет ухода или ослабления конкурентов. Так, на ПМЭФ в этом году мы подписали соглашение с крупным российским производителем бытовой химии компанией «Аист». В настоящий момент мы ведем переговоры с рядом компаний и до конца года планируем закрыть еще две-три сделки.
Я бы хотел отметить, что во время любого кризиса, когда риски развития и ведения бизнеса и так кратно возрастают, исключительно важно работать с надежными партнерами и активами. В этом смысле индустриальный парк — оптимальный вариант размещения нового производства, который позволяет минимизировать риски, связанные со сроками и стоимостью строительства производственных мощностей. Наша промышленная площадка имеет всю необходимую инфраструктуру, выделенные лимиты на мощности, а всеми вопросами обслуживания инженерных сетей занимается профессиональная управляющая компания.
Зоны развития
Совокупный за последние девять лет объем инвестиций резидентов промпарков в производство по состоянию на апрель этого года превысил 1,5 трлн руб. В развитие инфраструктуры был вложен 341 млрд руб.
95% от всего объема вложений приходится на гринфилд-площадки, по данным АИП. Они фактически предоставляют только землю с подведенными коммуникациями и локализуют на своей территории капиталоемкие проекты. Средняя площадь такого участка — 285 га, по данным АИП. Преобладает этот вид парков над браунфилд-площадками и по спектру отраслей.
Когда требуется общая производственная площадь более 5 тыс. кв. м, компания выбирает строительство собственного производства на подготовленной площадке — гринфилд (greenfield), говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко.
В 2021 году большая часть инвестиций на гринфилд-площадках пришлась на автомобилестроение, пищевую промышленность, деревообработку и строительные материалы. На готовых производственных площадках — браунфилд-парках (нередко реконструированные старые промзоны) благодаря наличию специализированной инфраструктуры развиваются предприятия химической промышленности. Средняя площадь браунфилд-парков — 62 га, и такой тип парков, по данным АИП, быстрее показывает первые результаты.
Проекты в формате браунфилд предлагают готовые помещения производственно-складского типа любой площади со всей инфраструктурой под быстрое развертывание производств, говорит генеральный директор Камского индустриального парка «Мастер» Фарид Закиров.
Парк как бизнес
В среднем на каждый рубль вложений в инфраструктуру индустриальных парков приходится почти 4,5 руб. частных инвестиций резидентов. Это соотношение может достигать пропорции и 1:10, отмечают эксперты АИП со ссылкой на полные актуальные сведения контрольной группы промышленных площадок.
Но развитие промышленной инфраструктуры требует серьезных капиталовложений, долго окупается и зависит от профессионализма управляющей компании, отмечает Егор Казанцев. Преимущество рынка промпарков, основанного в первую очередь на управлении собственным недвижимым имуществом, по его словам, в стабильности и меньшей подверженности рискам: «Рентабельность услуг деятельности по операциям с недвижимым имуществом за прошлый год составила 28,9%, по данным Федеральной налоговой службы РФ».
Две трети индустриальных парков (более 250 площадок) основаны на частные инвестиции. Частные парки работают в 55 российских регионах из 67 субъектов, где в целом развита такая инфраструктура, по данным АИП.
Инвестиции в недвижимость в России — исторически наименее рискованные и доходные вложения, отмечает Фарид Закиров: «Аренда производственно-складских комплексов со всей необходимой инфраструктурой всегда востребована бизнесом».
Основные риски управления промышленными парками и особыми экономическими зонами связаны со сроками реализации проекта и требуют гибкости и грамотности управления, подчеркивает Александр Сиваев: нужно быть готовым к корректировке бизнес-планов, как это произошло в нынешней геополитической ситуации.
Бизнес промпарков сохранит свою привлекательность и в текущей экономической обстановке, уверен Егор Казанцев. Часть рисков может быть нивелирована, по его словам, за счет поддержки государства.
Наиболее успешные частные промпарки, по данным АИП, в 90% случаев расположены в регионах, принявших законы о предоставлении паркам налоговых льгот и иных мер поддержки. Господдержка в виде льгот по имущественным налогам и субсидий на компенсацию части понесенных затрат позволяет снизить сроки окупаемости проекта до 7–9 лет, отмечает Егор Казанцев. Стандартный срок окупаемости промпарка в зависимости от размера, резидентной политики и бизнес-модели площадки в среднем составляет 12–15 лет.
Напомним, что наряду с государственными частные промпарки также пользуются льготами по налогу на прибыль (41% действующих частных парков), налогу на имущество (40%), по земельному (25%) и транспортному налогам (16%). При условии, что они соответствуют требованиям национального стандарта «Индустриальные парки. Требования» и внесены в реестр Минпромторга РФ.
Соответствие требованиям правительства РФ позволяет индустриальным паркам и промышленным технопаркам рассчитывать на меры поддержки, отмечает директор департамента региональной промышленной политики и проектного управления Минпромторга России Иван Куликов. Ежегодно в России создается около 30–40 новых парков с применением различных механизмов поддержки.
В министерстве рассчитывают, что спрос на площади индустриальных парков стимулирует запуск нового механизма — промышленной ипотеки. Постановлением правительства от 6 сентября 2022 года № 1570 предусмотрены льготные кредиты на покупку производственной недвижимости в размере до 500 млн руб. на семь лет по ставке 3% годовых для технологических компаний и 5% годовых для остальных промышленных предприятий. Ежегодный спрос на приобретение площадей с помощью данного механизма оценивается более чем в 500 тыс. кв. м, прогнозирует Иван Куликов.
Преодоление турбулентности
Отечественные предприятия, реализующие импортозамещающие проекты, проявляют интерес к высвобождающимся на фоне санкций площадям, как и инвесторы из стран, не присоединившихся к санкциям, отмечает Иван Куликов: «Нарушенные кооперационные связи с зарубежными поставщиками компонентной базы требуют ускоренного импортозамещения. Покупка свободных площадей, которые зачастую продаются с дисконтом, позволяет существенно сократить сроки реализации инвестпроектов».
По данным АИП, доля иностранных резидентов в индустриальных парках нашей страны не превышала 10%. При этом на иностранные инвестиции приходится 53% от всех вложений. Лидерами по объему вложений в индустриальные парки России среди зарубежных стран в 2021 году были Германия (14%), США (5%) и Япония (3,8%).
Чаще всего иностранцы вкладывали в автомобилестроение (около 34%), пищевую промышленность (11,5%), деревообработку (8%), а также электротехническую, химическую, фармацевтическую промышленность и машиностроение, следует из данных совместного исследования консалтингового агентства MCA и АИП.
Изменения экономических отношений со странами Западной Европы и США уже меняют карту стран — инвесторов в реальный сектор России, констатируют в АИП. В 2022 году доля зарубежных инвестиций в российские ИП может снизиться на 5–10%, прогнозируют аналитики MCA и АИП. При этом в ближайшей перспективе ожидается рост доли инвестиций из Китая, ОАЭ и Турции. Особенно в тех регионах, где уже реализуются совместные проекты.
Заметны изменения в цепочках поставок — переориентация на регионы Азии и Ближнего Востока, отмечает Константин Фомиченко. По его прогнозам, в перспективе резидентами парков станут компании со специализацией в отраслях строительного машиностроения, станкостроения, а также научных исследований и разработок.
Можно также ожидать развития производства технологических товаров, бытовой техники, комплектующих, ранее выпускающихся за рубежом, продукции двойного назначения, а также продуктов питания и товаров народного потребления, считает Егор Казанцев. Риски нынешнего кризиса эксперт связывает с потенциальной нехваткой рабочей силы и удорожанием капитала: «Часть новых проектов приостановлены до стабилизации геополитических факторов».
Впрочем, необходимость импортозамещения уже привлекает к проблемам парков и их поддержке интерес региональных властей. Чтобы кризис дал импульс развитию промышленных площадок, нужны системные меры, отмечают эксперты.
Рынок, например, ждет снятия ограничений максимального размера возмещения расходов на создание частных индустриальных парков и расширения субсидирования управляющих компаний в регионах, в том числе моногородах, где востребованность диверсификации экономики очень высока, говорит Фарид Закиров.
