По данным Минэкономразвития РФ, сегодня в нашей стране действуют 111 территорий опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР, ТОР) и 33 особые экономические зоны (ОЭЗ). Согласно опубликованным данным отраслевого обзора «Индустриальные парки и ОЭЗ России — 2020» Ассоциации индустриальных парков (АИП) России, в 2019 году в нашей стране числились 269 площадок, имеющих статус индустриальных парков (в 2018 году их было 227, в 2013-м — 80). География расширилась с 40 до 63 регионов.
Кроме того, работают технопарки, промышленные округа, агропарки, экопромпарки и другие форматы организованных промплощадок. Как говорит замдиректора департамента инвестиционной политики и развития предпринимательства Министерства экономического развития РФ Олеся Тетерина, ссылаясь на данные двух профильных организаций — АИП России и Ассоциации кластеров и технопарков России, — всего в нашей стране сегодня насчитывается более 400 объектов организованных промтерриторий.
Битва форматов
Эксперты призывают не путаться как в терминах зон с особыми режимами, так и в целях, которых они преследуют. «Если ТОР и ОЭЗ — это не только промышленная территория, но и ее административно-правовая форма, дающая резидентам определенные преференции и налоговые льготы, то индустриальный парк — это физический объект, — объясняет исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский. — Речь о находящемся под управлением профессионального оператора земельном участке с соответствующим разрешенным видом использования, объектами капитального строительства, подведенными инженерными сетями, дорогами, наличием согласований, который полностью готов к размещению промпредприятия». Соседство на одной территории нескольких производств позволяет промышленникам снижать затраты на общую инфраструктуру и избавляет их от непрофильной деятельности по созданию и обслуживанию коммунальных сетей. При этом индустриальный парк — полностью или его часть — может иметь статус ОЭЗ или ТОР и, соответственно, предоставлять размещенным предприятиям льготные режимы деятельности, говорит эксперт.
Как поясняли РБК+ в пресс-службе Минэкономразвития РФ, ТОР в основном создаются в моногородах (сейчас действуют на 86 территориях) и на Дальнем Востоке для привлечения инвестиций в населенный пункт или целый регион. ОЭЗ нацелены на поддержку технологичных производств и развитие определенных отраслей экономики.
Общим критерием эффективности всех зон с особыми режимами старший консультант отдела стратегического консалтинга JLL Ксения Колядина считает «создание целевого количества рабочих мест, привлечение в регион присутствия проекта прямых инвестиций и увеличение налоговых поступлений в бюджет».
По данным АИП России, наиболее продуктивной формой размещения производств являются именно индустриальные парки, а также их комбинация со статусом ОЭЗ промышленно-производственного и технико-внедренческого типа. Совокупные инвестиции в создание 3,2 тыс. производств на их территориях, по словам Дениса Журавского, к 2020 году перевалили за 1,25 трлн руб.
Секреты развития
По итогам 2019 года, согласно данным АИП России, коэффициент заполняемости индустриальных парков превысил 60%. «Пару лет назад на фоне двукратного роста площадей промпарков соответствующий показатель перевалил за 50%, а теперь уже на 10 п.п. больше», — рассказывает Денис Журавский, поясняя, что в браунфилд-парках он находится на уровне 65%. Речь о реконструированных старых производственных площадках, ориентированных на небольшие предприятия. Есть также создаваемые с нуля гринфилд-парки для средних и крупных производств. По данным АИП, заполняемость проектов на таких объектах находится на уровне 55%. По средней площади гринфилды, ввиду того что строятся в чистом поле, существенно превосходят браунфилды — 285 га против 62 га.
При этом зоны с особыми режимами по-прежнему неравномерно распределены по регионам. Так, львиная доля индустриальных парков (66 территорий), как показали исследования АИП России, приходится на Центральный федеральный округ. Причем в 2018 году 70% инвестиций собрали пять регионов-лидеров (Калужская область, Республика Татарстан, Липецкая, Московская и Ульяновская области). В Поволжье число парков с 2013 года практически утроилось (с 15 до 43 площадок), а в Сибири увеличилось в шесть раз (с двух до 12 парков).
Если в 2013–2016 годах наблюдался примерно равный баланс частных и государственных площадок, то в последние годы наметился очевидный перевес в пользу частных, которых стало вдвое больше. Сейчас насчитывается 177 индустриальных парков, проекты которых были инициированы бизнесом, отмечает Денис Журавский.
Первой частной ОЭЗ стала в 2015 году подмосковная зона промышленно-производственного типа «Ступино Квадрат». Ее управляющий партнер Екатерина Евдокимова вспоминает, что первые предприятия (мексиканское «Мишн Фудс Ступино» и австрийское «Арвалус») были запущены здесь в 2017 году; с тех пор в ОЭЗ куплены 28 участков, построены десять заводов, гостиница и коворкинг; инвестиции превысили 11 млрд руб. Ожидается запуск еще шести производств, в перспективе — строительство завода итальянского производителя пасты Barilla с €130 млн вложений.
Признаки зрелости
В Knight Frank отмечают, что зоны с особыми условиями ведения бизнеса в России постепенно эволюционируют — рядом с ними активно строятся дороги, гостиницы, жилые городки для персонала и развивается инфраструктура. «Девелоперы индустриальных парков учитывают и специфические требования будущих резидентов, деля их на кластеры — например, пищевая промышленность, металлообработка, сборочные производства», — перечисляет директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко, который считает парки с отраслевой ориентацией «более привлекательными».
В АИП России специализацию территорий называют одним из признаков зрелости в борьбе за инвесторов. Впрочем, есть разные траектории развития. Гендиректор АО «ОЭЗ «Лотос» Сергей Милушкин вспоминает, что в 2014 году особая экономическая зона в Астраханской области открывалась «с четкой специализацией» (судостроение, машиностроение и нефтегазовая отрасль) и одним резидентом с инвестициями 500 млн руб., но в дальнейшем «проект вышел за эти рамки». Он объясняет это как необходимостью быстро реагировать на экономические процессы (открытие ОЭЗ пришлось на разгар санкций и провозглашение политики импортозамещения), так и перспективами развития в регионе аграрной отрасли и логистики благодаря расположению на Каспии. Сейчас в ОЭЗ 15 резидентов с 29 млрд руб. заявленных инвестиций, в том числе производители судовых панелей из Италии, бытовой химии из Ирана и российская компания, выпускающая трубки капельного орошения. Якорным резидентом при этом остается работавший еще до открытия ОЭЗ судостроительный завод. «Специализация помогает привлекать профильных резидентов, никак не мешая работе с компаниями других направлений», — заключает Сергей Милушкин.
В Knight Frank решающим фактором для потенциального резидента считают все же «локацию и цену». «При прочих равных предприятия выберут более удобную по месторасположению и дешевую площадку», — рассуждает Константин Фомиченко. В АИП России подтверждают, что инвесторы часто упоминают в заявках близость к Москве и другим городам-миллионникам. Но не это и даже не налоговые льготы выступают определяющим фактором в выборе локации, подчеркивают в ассоциации, а готовая инфраструктура. «Без льгот завод построить можно, а без электричества, газа и дорог — нет», — поясняет Денис Журавский, уточняя, что география индустриальных парков в целом совпадает с картой экономической активности страны.
В АИП России говорят и о других тенденциях в отрасли — например, о том, что парки больше не стремятся к масштабности, не стараются занимать сотни гектаров, а на их территории активно идет строительство в формате light industrial. «Эффективный проект на сегодня — 20–100 га территории или 40–60 тыс. кв. м готовых помещений», — добавляет Денис Журавский. В JLL считают, что до насыщения рынка еще далеко. Пока есть свободные земли с возможностью обеспечения необходимой инфраструктурой и трудовыми ресурсами, возможно развивать новые проекты индустриальных парков, ОЭЗ, ТОР, отмечает Ксения Колядина: «Количество новых потенциальных резидентов в целом не ограничено, если учесть, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе локализация производственных процессов будет востребована, в особенности в условиях конкурентоспособной национальной валюты и квалификации и стоимости рабочей силы в РФ».
Константин Фомиченко, в свою очередь, уточняет, что ОЭЗ и ТОР «сейчас более чем достаточно», при этом рынку не хватает частных индустриальных парков «с готовыми к аренде или продаже маленькими помещениями площадью от 500 до 3 тыс. кв. м». В ТОР, где резидентам дают существенные льготы, по его словам, можно только купить землю и построить производство с нуля, что подходит далеко не всем. «Так могут поступить только крупные компании, которые строят производства площадью от 5 тыс. кв. м. Маленькие и средние фирмы предпочитают брать в долгосрочную аренду готовое помещение», — говорит эксперт. По его мнению, для них больше подходят индустриальные парки со стандартными зданиями. Именно поэтому ОЭЗ и парки получили куда большее распространение, чем ТОР.
Из других препятствующих развитию отрасли проблем в Knight Frank выделяют дефицит земли с готовыми коммуникациями на приемлемом удалении от города. В JLL к ним относят отсутствие комплексного подхода к обеспечению проектов инженерными сетями и дорожной инфраструктурой. «Многие хорошие площадки по-прежнему остаются заложниками транспортной доступности», — соглашается Денис Журавский.
Екатерина Евдокимова считает перспективным направлением концепцию «вольного экономического города» по примеру финансового центра Дубая (DIFC) или AIFC в Казахстане — со своей юрисдикцией, банком, выдающим лицензии на ведение финансовой деятельности, и английским правом на территории зоны. «Английское право нам не нужно, но расширенная юрисдикция в части разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию, получения статуса российского продукта или миграционных вопросов была бы преимуществом для инвесторов», — говорит эксперт.
По мнению некоторых опрошенных РБК+ специалистов, текущая ситуация с распространением нового коронавируса повлияет на бизнес промышленных парков и находящихся в них резидентов в меньшей степени, чем на «одиночные» предприятия. «Индустриальные парки, являясь важнейшим звеном в цепи поставок товаров, не приостанавливали свою деятельность на время введения режима самоизоляции и продолжали работать в режиме 24/7», — замечает исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков. По его мнению, индустриальные парки и складская недвижимость являются наименее рискованным сегментом даже в кризисные периоды: «Полагаю, что в среднесрочной перспективе интерес к инвестициям в складскую и промышленную недвижимость будет продолжать стабильно расти».
Константин Фомиченко, впрочем, замечает, что из-за вероятного снижения спроса на ряд товаров в условиях, связанных с пандемией, многие компании скорректируют в меньшую сторону свои планы по инвестициям либо приостановят их до более позитивных прогнозов.
Как построить правильный промпарк
При проектировании индустриальных парков в современных условиях целесообразно применять технологии информационного моделирования зданий.
С помощью таких технологий создается цифровая копия зданий и сооружений на основе трехмерных моделей. Работа ведется несколькими проектными отделами одновременно, а общая сводная модель позволяет увязывать проект в пространстве. Помимо трехмерного представления информационная модель включает сведения о характеристиках ее компонентов: цене, производителе, материале и т.д., на основе которых заказчик может принять решение о целесообразности и рентабельности проектных решений.
Все вместе позволяет создавать так называемую эксплуатационную модель — реальную копию здания, позволяющую управляющим организациям снижать издержки в обслуживании зданий. Эксплуатационные модели дают собственникам и управляющим организациям реальную картину происходящего на объектах, позволяют гибко подходить к перепланировкам и модернизации, с предварительной финансовой оценкой.
Компания «АДМ Партнершип» применяет технологию информационного моделирования зданий с 2012 года.
Источник: «АДМ Партнершип»
