Строительный сектор и девелопмент — крупные потребители энергии и ресурсов, на долю которых, по оценкам корпорации «Дом.РФ», приходится около 40% глобального углеродного следа. В России половина выбросов парниковых газов связана с отоплением и освещением зданий, указывается в «Стратегии социально-экономического развития РФ с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050 года».
Из-за чего менялись правила игры
Зеленая повестка в сфере недвижимости появилась в России еще в конце 1990-х, когда были приняты первые нормативные акты об энергосбережении, а в 2009 году профильный закон № 261 обязал все компании внедрять энергоэффективные технологии.
Пик активности по внедрению экологичных технологий и стандартов приходится на период подготовки к зимней Олимпиаде-2014 в Сочи, поскольку все олимпийские объекты требовалось строить по международным стандартам LEED (США), WELL (США) и BREEAM (Великобритания). Впоследствии сертификация по этим стандартам стала обязательной для всех объектов коммерческой недвижимости, претендующих на внимание крупных иностранных игроков, говорит партнер, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership Павел Якимчук. К апрелю 2022 года, по подсчетам Центра исследований и экологического инжиниринга (HPBS), по международным стандартам в России было сертифицировано более 460 объектов, в основном коммерческой недвижимости.
Весной 2022 года иностранные системы сертификации ушли из РФ. Поэтому к сентябрю «Дом.РФ» совместно с Минстроем России разработали первый национальный стандарт для зеленых многоквартирных домов ГОСТ Р 70346–2022, включающий 37 обязательных критериев и 44 добровольных. Также в России утверждена целая серия ГОСТов, регулирующих экологические требования к зданиям — от показателей энергоэффективности до использования безопасных материалов.
В свою очередь, для объектов коммерческого, социального и спортивного назначения в марте 2023 года начался прием заявок на сертификацию в рамках отечественной системы «Клевер», разработанной Национальным цент-ром ГЧП (группа ВЭБ.РФ). По данным разработчиков стандарта, на начало мая 2025 года соответствующие сертификаты получили 50 объектов общей площадью более 3 млн кв. м (почти 3,5% от объема всей качественной коммерческой недвижимости страны). «Клевер» сейчас задает четкие критерии оценки недвижимости по ESG-принципам: экологичности, энергоэффективности и социальной ответственности, отмечает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.
В чем смысл зеленого строительства
Строительство в рамках зеленых стандартов обусловлено не только заботой об окружающей среде, но в ряде случаев и экономической целесообразностью. Для банков и фондов, финансирующих проекты, их соответствие стандартам ESG (от англ. environmental, social, governance — окружающая среда, общество, управление) не просто мода, а маркер качества и долгосрочного ROI (Return On Investment, возврата инвестиций), говорит Павел Якимчук.
Кроме того, энергоэффективные здания требуют меньше затрат на эксплуатацию, что экономит средства владельцев недвижимости, отмечает технический директор UNK engineering Алексей Милованов. Энергоэффективность, по данным девелоперов, позволяет сократить потребление ресурсов до 50%, а эксплуатационные расходы — на 25–30%. Например, бизнес-центры O1 Properties за три года сэкономили 335 млн руб. за счет сокращения потребления электроэнергии, тепла и воды, рассказывает директор по маркетингу и коммуникациям компании Анастасия Архипова.
Для экологичных и энергоэффективных зданий с учетом снижения операционных расходов для арендаторов девелоперы могут устанавливать арендные ставки в среднем на 5–10% выше, чем для аналогичных объектов без зеленой сертификации, отмечает руководитель группы строительного и технического консалтинга «ТеДо» Роман Агибалов. «В результате девелоперские проекты, реализованные по стандартам LEED, BREEAM или «Клевер», сейчас могут рассчитывать на повышение рыночной стоимости в среднем на 10–15% за 1 кв. м», — отмечает эксперт.
По словам Анастасии Архиповой, многие арендаторы со своей стороны также проявляют интерес к теме устойчивого развития, в частности в рамках сообщества зеленых арендаторов Green One Club, созданного по инициативе O1 Properties в 2021 году, обсуждаются актуальные вопросы, связанные с ESG-вопросами, проводятся совместные акции по сбору отработанной электроники, организуются донорские акции в периметре бизнес-центров.
В жилом сегменте новые дома с энергоэффективностью класса А и выше, по данным девелоперов, позволяют сокращать потребление энергоресурсов до 40% от норматива. «Современные покупатели стали обращать внимание на этот параметр и при прочих равных делают выбор в пользу зеленых проектов, особенно когда они прошли независимую ESG-верификацию», — говорит директор по инвестициям компании Legenda Александра Болилая.
Важным направлением ESG-повестки остается редевелопмент. «При модернизации объектов обычно не требуется осваивать новые участки земли, вырубать зеленые зоны. Сокращение объемов отходов может составлять до 70%», — подчеркивает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. При обновлении здание оснащается современным технологичным оборудованием, что уменьшает энергопотребление и углеродный след, добавляет эксперт.
Драйвером ESG в строительстве сегодня можно считать и комплексное развитие территорий, которое обычно включает масштабное озеленение, инфраструктуру для экологичного транспорта (электрозарядки, велодорожки), безбарьерную среду и так далее, поясняет директор по маркетингу и PR компании Plus Development Екатерина Наливайко.
Устойчивое строительство поощряется государством. В частности, жилищный институт развития «Дом.РФ» в 2023 году запустил программу субсидирования кредитования проектов зеленого жилья в регионах с дефицитом предложения (изначально 39 регионов, а с мая 2014 года — 61), выделив на реализацию 2,6 млрд руб. За соответствие проекта ESG-критериям, согласно условиям программы, скидка по кредиту составляет 1–2%, еще 3,5% — за строительство домов в отобранных субъектах. Таким образом максимально может быть просубсидировано 5,5% от ставки по кредиту. В конце 2024 года банк «Дом.PФ» отчитался о поддержке возведения 35 зеленых домов в семи регионах общей площадью 1 млн кв. м. «Программа стимулировала создание качественного жилья на региональном уровне и показала, что зеленые проекты — это конкурентное преимущество. Миллион «квадратов» — это почти 20% всего просубсидированного нами жилья», — говорит директор по устойчивому развитию «Дом.РФ» Марина Слуцкая.
Что ищут покупатели зеленого жилья
В сегменте жилой недвижимости в России ESG-стандарты начали внедряться в последнюю очередь, говорят эксперты. «Многие девелоперы многоквартирных домов считали, что жилье и так хорошо продается и нет смысла вкладываться в экологические стандарты», — говорит Павел Якимчук. Однако в последние годы, по его словам, запросы потребителей существенно изменились — молодое поколение обращает все больше внимания на ESG-компонент в строительстве и эксплуатации.
Сегодня жилые проекты с высокими ESG-показателями стали более привлекательны для инвесторов, особенно для миллениалов — 30–45 лет, которые составляют ядро платежеспособной аудитории, говорит Екатерина Наливайко.
В августе 2024 года эксперты Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка рассчитали, что доля зеленых многоквартирных новостроек к 2030 году составит до 30% в структуре строящегося жилья, увеличившись вдвое.
Особенно актуальны ESG-стандарты для высококлассных жилищных проектов, включая бизнес и премиум. «В элитном сегменте ESG-стандарты становятся частью имиджа. Покупатели ценят не только местоположение проекта, но и экологичность», — подчеркивает коммерческий директор Coldy Василий Квливидзе. Приобретатели дорогих объектов действительно оценивают не только архитектуру и инфраструктуру, но и экологичность материалов, инженерные решения, подход к эксплуатации, соглашается генеральный директор Element Виталий Коробов: «Переработанный бетон, энергоэффективные стеклопакеты, системы контроля выбросов — это уже не опции, а базовые параметры качественного продукта». Дополнительным преимуществом становится долговечность отделки: такие дома реже требуют ремонта и лучше сохраняют внешний вид, добавляет эксперт.
Почему ESG-повестка не должна становиться самоцелью
В стабильные времена девелоперы активно внедряют практики устойчивого развития: закупают качественные стройматериалы, внедряют переработку отходов, сокращают углеродный след, говорит управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин: «Такие шаги становятся естественной частью бизнес-модели, это не благотворительность, а инвестиция в репутацию и снижение рисков». При этом такой процесс должен осуществляться в рамках разумного — когда это не угрожает рентабельности проектов, уточняет Алексей Алешин: «Сегодня ключевые критерии — цена, сроки и гибкость оплаты. Застройщики вынуждены экономить, и зеленые инициативы откладываются, если конфликтуют с финансовой логикой». Высокая стоимость экологичных материалов, отсутствие квалифицированных кадров в сфере устойчивого развития — эти барьеры замедляют прогресс внедрения, говорит экономист Мария Иванова.
Выход — в поиске гибридных решений, считает Алешин. К примеру, использование материалов, произведенных в регионе строительства, сокращает и расходы, и уменьшает выбросы углерода в атмосферу, так как нет потребности перевозить грузы на дальнее расстояние, и сама стройка становится экологичнее. А сортировка отходов позволяет вдвое сократить объем захоронения мусора, добавляет эксперт.
