— В чем преимущества комплексной застройки перед точечной для покупателей жилья?
— Во-первых, это наличие развитой инфраструктуры, созданной по современным стандартам и органично интегрированной в проект. Во-вторых, создание однородной среды. В-третьих, проектирование по современным стандартам. Кроме того, в таких проектах создается очень хороший баланс цены и качества. Проектам комплексного освоения территорий (КОТ) сложно конкурировать с точечными проектами в районах с качественной исторической застройкой. Но это отражается на их цене: точечная застройка в любом сегменте всегда дороже для покупателя, чем аналогичная комплексная застройка.
— В чем плюсы и минусы освоения больших территорий для девелоперских компаний?
— Основное преимущество — повышение эффективности. В проектах КОТ девелопер получает больший объем выручки по сравнению с единичной точечной застройкой. Также большим плюсом является возможность повышения привлекательности продукта для потребителя за счет создания развитой инфраструктуры внутри проекта. И девелоперы, безусловно, стремятся к таким проектам. Однако есть и минусы. Зачастую комплексные проекты связаны с освоением территорий, которые ранее находились в производственных зонах, в зонах отчуждения железных дорог и так далее. Необходимо реабилитировать место в глазах потребителей. На это нужны время и дополнительные инвестиции.
— Одной и той же плотности можно добиться как возведением высотных зданий, так и строительством домов средней этажности. В чем сильные и слабые стороны обоих типов застройки?
— Вопрос скорее не в типе застройки, а в качестве среды. Можно строить много жилья, уплотняя застройку, если параллельно развивать транспортную, социальную инфраструктуру и места приложения труда. Это ключевой фактор, который должен учитываться при городском планировании. При высотной застройке за счет большого количества населения удается обеспечивать размещение различной инфраструктуры в шаговой доступности, что является несомненным плюсом, в свою очередь, среднеэтажная застройка более традиционна. Москва — город с очень неоднородной типологией застройки, и все типы застройки могут органично развиваться здесь.
— В Москве начинается программа сноса пятиэтажек. Какой, по вашему мнению, должна быть застройка в этих районах?
— Программа, на мой взгляд, имеет правильное направление. Пятиэтажки надо сносить. Мой опыт показывает, что это жизнеспособный вариант улучшения структуры города. Конечно, московское архитектурное сообщество должно разработать множество вариантов качественной застройки для этих территорий. Все они сложные, со своими особенностями, сложившимися транспортными системами. И для каждого района нужен свой индивидуальный подход. Если эта работа будет сделана хорошо, мы получим системное улучшение городской среды.
— При реализации этой программы на рынке появится огромное количество квадратных метров жилья. Сможет ли рынок его поглотить?
— В результате программы реновации действительно появится много новых домов на месте сноса и других территориях, включенных в программу, но надо учитывать, что при расселении сносимых домов жители, как правило, получают квартиры большей площади и сначала будут удовлетворены их потребности. Процесс расселения будет поэтапным, растянется на годы: соответственно, новое предложение будет появляться на рынке постепенно, никакого единовременного «выброса» не будет. По моим оценкам, в обозримом будущем московский рынок вполне может поглотить 100 млн кв. м жилья (с учетом вводимой площади для переселения).